Na úvod príspevku je dôležité rozlišovať v akom vzťahu budete vystupovať pri uplatnení nároku na náhradu škody prípadne nápravu zistenej skrytej Vady. Máte totiž dve možnosti

• buď vystupujete ako spotrebiteľ čo predpokladá, že ste nehnuteľnosť nadobudli od právnického subjektu, ktorý koná v rámci predmet svojej podnikateľskej činnosti (developerská spoločnosť vlastní stavbu, ktorú Vám následne predá), pričom túto úpravu rieši spotrebiteľsky zákon a v tomto príspevku sa jej nevenujeme (Zákon č. 250/2007), alebo
• kupujete nehnuteľnosť od predávajúceho, ktorý nekoná v zmysle podnikateľskej činnosti, v bežnej praxi iná fyzická osoba, ktorá nehnuteľnosť vlastní (vlastníkom môže byť aj právnicky subjekt, t. j. firma ale tá Vám nehnuteľnosť nepredáva ako novostavbu a výsledok svojej podnikateľskej činnosti), ide teda o väčšinu prevodov na sekundárnom trhu (ale aj kúpa novostavby od fyzickej osoby, ktorá s výstavbou nepodniká) a v tomto prípade sa opierame o občiansky zákonník, ktorý stanovil podmienky nasledovne:

Jedno zo základných prehlásení kupujúceho, ktoré bežne figuruje v kúpnych zmluvách (aj v šablóne od nás TU) a je zakotvené aj v zákone je znenie paragrafu 596: Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. To platí aj pre vymienené vlastnosti. Pre uľahčenie prezentácie si pod vymienenou vlastnosťou môžete predstaviť napríklad, predávajúci Vám tvrdí že stavba je napojená na optickú sieť a po nasťahovaní zistíte, že to tomu tak nie je. A teda v zmysle paragrafu 499: Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

Nepochodili by ste v prípade, ak by predávajúci v prípade vady na nehnuteľnosti preukázal že ide o zjavnú vadu a vadu o ktorej ste boli informovaný (odporúčame pridať konkrétne vady do zmluvy). A v prípade vymienenej vlastnosti ak by sa preukázal z príslušnej evidencie nehnuteľnosti, v tomto prípade z projektovej dokumentácie, že nehnuteľnosť touto vlastnosťou nemohla v čase podpisu disponovať (absencia rozvodu optickej siete v lokalite alebo je rozvod ukončený na hranici pozemku bez toho aby bol dotiahnutý do stavby).

Na čo mám nárok pri zistení skrytej vady na nehnuteľnosti?

Odpoveďou je paragraf 597 občianskeho zákonníka (pozor, nemýľte si ho spotrebiteľským zákonom ako píšeme v úvode), ktorý hovorí jasne: Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. A v prípade vymienenej vlastnosti, ktorú opisujeme vyššie platí rovnako - Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

V prípade ak dôjde teda k situácii podľa predchádzajúceho odstavca a na nehnuteľnosti sa prejaví vada o ktorej mal predávajúci vedomosť máte právo sa domáhať nasledovného:

§ 598 - Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, pričom - § 599 - (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu (najlepšie písomne s dokladom o doručení alebo prevzatí výzvy predávajúcim). Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote v zmysle predošlej vety.

V prípade ak sa preukáže na nehnuteľnosti skrytá vada, je dôležité oboznámiť o nej písomne predávajúceho, pričom treba rozlišovať medzi vadami ku dňu protokolárneho odovzdania a tými, ktoré vzniknú následne z titulu ich používania kupujúcim v zmysle nasledovného paragrafu 619 - Predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predaná vec pri prevzatí kupujúcim. Pri použitých veciach nezodpovedá za vady vzniknuté ich použitím alebo opotrebením. 

Ide o tenkú hranicu a náročné dokazovanie času vzniku vád a ich objektívnych príčin. Pozor si treba dať najmä pri nadobúdaní rodinných domov, kde odporúčame dobre preštudovať projektovú dokumentáciu, ak ňou ešte predávajúci disponuje, porovnať skutkový stav realizácie s návrhom v projekte. Alternatívou je objednanie si technického posudku nehnuteľnosti (nemýľte si ho so znaleckým posudkom pre určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti na účely schválenia hypotéky, ktorý nemá nič spoločné so stanovením kondície a vád nehnuteľnosti), ktorý je v zahraničí čoraz populárnejší a chráni obe zmluvné strany.

Inšpekcia nehnuteľnosti a posudok

Takýmito posudkami sa zaoberá napríklad spoločnosť skontroluj.to so službou inšpekcie nehnuteľnosti. Tá ma niekoľko úrovni od rýchlej a povrchnej analýzy po podrobnú a detailnú analýzu so sondami. Takýto protokol, vypracovaný technickým špecialistom na stavby, je možné následne použiť ako prílohu zmluvy pričom predávajúci je chránený tak, že kupujúci je informovaný o všetkých vadách (o ktorých možno ani sám nevedel) a nehnuteľnosť v tomto stave a za dohodnú cenu kupuje. V tomto prípade si nemá ako uplatniť zľavu alebo nápravu veci.