V priemere klientom na provízii ušetríme 2435€
Máte otázku?

Napíšte nám ju sem a my Vám ZADARMO odpovieme

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Zápis rozostavanej stavby

Stiahnuť

Prečo zapisujeme rozostavanú stavbu

Drvivá väčšina prípadov, kedy pre klientov riešime zápis rozostavanej stavby, je v súvislosti s čerpaním hypotekárneho úveru v banke. A ak čítate tento článok, pravdepodobne ide aj o Váš prípad. Či ide o postupné čerpanie (na tranže), alebo o jednorazové, každá banka funguje na jednoduchom nasledovnom princípe.

Pre každé čerpanie hypotéky musí existovať záloha (zakladaná protihodnota poskytnutému finančnému obnosu, teda nehnuteľnosť). Tá sa zakladá v prospech banky na základe podpísanej záložnej zmluvy (podpisuje vždy aktuálny vlastník nehnuteľnosti a v určitých prípadoch aj kupujúci, ak ide o nadobúdanie). Aby vzniklo právoplatné záložné právo banky na Vami nadobúdanú nehnuteľnosť, je dôležité aby zápis práva povolil kataster. Ten vydá rozhodnutie na základe predloženej Záložnej zmluvy, pričom toto právo sa musí viazať na existujúcu nehnuteľnosť evidovanú katastrom. A práve v tomto momente musí na liste vlastníctva zapísaná stavba už existovať (záložné právo sa vždy viaže ku stavbe alebo pozemku, ktorý katastrálny odbor eviduje zapísanú na liste vlastníctva).

Čo však v prípadoch, keď stavbu ešte nemáte hotovú - skolaudovanú s prideleným súpisným číslom a Vy potrebujete načerpať hypotéku? Práve pre tento titul v praxi často využívame status rozostavanej stavby. Vo výsledku je príkladom aj nasledovný vzor listu vlastníctva so zapísanou rozostavanou stavbou:

Group 2.jpg

Ako môžete vidieť na liste vlastníctva vyššie, v rámci tohto zápisu stavby neeviduje kataster pridelené súpisné či orientačné číslo a to práve z dôvodu, že súpisné číslo Vám vydajú len na základe kolaudačného rozhodnutia (to znamená že by ste stavbu museli mať hotovú). Pri rozostavanej stavbe teda nie je nutnou prílohou návrhu na zápis vlastníckeho práva k stavbe príloha v podobe rozhodnutia o pridelení súpisného a orientačného čísla.

Aj tento benefit zápisu rozostavanej stavby patrí k hlavným dôvodom prečo sa využíva pri čerpaní financovania na dokončenie stavby.

Platí všeobecné pravidlo, že banka poskytuje financovanie len do výšky 80% hodnoty zábezpeky a preto pri výstavbe, kedy stavba postupne ako sa dokončuje naberá na hodnote, banka púšťa stále ďalšie a ďalšie prostriedky. Pred každým uvoľnením tranže je nutné banke vydokladovať vývoj stavby s fotodokumentáciou podľa ich predpisov (tie následne posudzuje ich interný znalec).

Kedy je možné zapísať rozostavanú stavbu

Zápis rozostavanej stavby upravuje Osobitné ustanovenie o zápise práv k nehnuteľnostiam v paragrafe 46 zákona č. 162/1995 Z. z. Zákon Národnej rady Slovenskej republiky o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (inak aj "katastrálny zákon").

Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou (v jednoduchosti sa dá povedať ak má vybudované 1 nadzemné podlažie). V prípade zápisu rozostavaného bytového alebo nebytového priestoru sa do katastra zapíše, ak je stavba, v ktorej sa rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor nachádza, ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené.

Pre zápis je nutné vypracovať znalecký posudok pre určenie stupňa rozostavanosti a musí byť z neho zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia stavby. Okrem iného tento znalecký posudok obsahuje aj:

  1. fotodokumentáciu
  2. výpočet podielov na spoločných častiach a priestoroch (ak ide o rodinný dom s 2 a viac bytovými jednotkami, respektíve. bytový dom)
  3. určenie stupňa rozostavanosti vyjadrené v percentách
  4. určenie aktuálnej hodnoty stavby
  5. určenie budúcej hodnoty stavby (dôležité pri schvaľovaní úveru)

*Určenie aktuálnej a budúcej hodnoty je však predmetom ďalšieho súdno-znaleckého posudku pre určenie všeobecnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorý sa účelom líši od posudku na určenie stupňa rozostavanosti stavby. Znalci teda vždy účtujú za 2 rôzne posudky, pričom jeden je určený pre účely katastra a ten druhý na schvaľovanie do banky.

Kto je vlastníkom rozostavanej stavby?

Pri zápise stavby do katastra sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v listine vydanou obecným úradom v stavebnom povolení alebo kolaudačnom rozhodnutí (s čím sa stretávame len minimálne nakoľko vo fáze vydaného kolaudačného rozhodnutia stačí požiadať o súpisné číslo a zapísať "hotovú stavbu"), ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Inou listinou môže byť zmluva o stavbe domu, prípadne aj kúpna zmluva.

Žiadosť o zápis rozostavanej stavby a prílohy

V prílohe tohto príspevku nájdete vzor žiadosti o zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, pričom v zmysle paragrafu 46 katastrálne zákona musí príloha obsahovať:

  1. Právoplatné stavebné povolenie (originál alebo overená fotokópia)
  2. Znalecký posudok o stupni rozostavanosti
  3. Zmluva o výstavba, vstavbe alebo nadstavbe v prípade ak zapisujete rozostavaný byt alebo nebytové priestor
  4. Geometrický plán overený katastrom (respektíve ak ide o geometrický plán overený po 2017tom tak stačí jeho číslo overenia G1)
Group 3.jpg

V prípade ak sa pokúšate dodatočne zapísať stavbu, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.

Ako dlho trvá konanie katastra pre zápis rozostavanej stavby?

Okresný úrad vykoná zápis podľa § 41 do 60 dní odo dňa začatia konania o zázname, ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára, okresný úrad vykoná záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu. Aj preto odporúčame využívať právne služby prostredníctvom osobnimakleri.sk, nakoľko sme prešli na elektronické podania.

V prípade ak stavbu zapisujete ako rozostavanú za účelom jej následného zaťaženia záložným právom banky alebo ďalším predajom kúpnou zmluvou, odporúčame vykonať návrh na zápis vlastníckeho práva k rozostavanej stavbe v jednom konaní s vkladom kúpnej alebo záložnej zmluvy (konanie v tomto prípade trvá najviac 30 dní pri klasickom neskrátenom konaní, respektíve 15 dní pri skrátenom konaní). Zápis "zveziete" na kratšej zákonnej lehote na vydanie rozhodnutia katastrom o návrhu.

Nenašli ste čo ste hľadali?

Aký je rozdiel medzi bytom a apartmánom a aké sú ich výhody a nevýhody?

Ak hľadáte pre seba nové bývanie a pozeráte ponuku aj medzi novostavbami, určite ste sa stretli s pojmami “byt” a “apartmán”. V nasledujúcom texte Vám vysvetlíme základné rozdiely medzi nimi, ich výhody a nevýhody a na čo si dávať pozor.

Čítať teraz

Chcete predať svoj domov? Aj takéto ťažkosti vás môžu postretnúť na ceste za úspechom

Predávanie domu nie je až tak jednoduchý proces, ako by ste si mohli myslieť predtým, než ste sa doň vôbec pustili. Je doň totiž zapletených oveľa viac aspektov ako sa Vám zo začiatku mohlo zdať a v mnohých z nich zohrávajú emócie obrovskú rolu.

Čítať teraz

Kolaudačné rozhodnutie

Či už kupujete alebo predávate neskolaudovaný rodinný dom, otázka ohľadom kolaudácie Vás neminie a odporúčame mať dobre premyslenú stratégiu predaja / kúpy, aby to všetko dobre vyšlo. Radi Vám s tým poradíme, aj prostredníctvom nasledujúceho manuálu.

Čítať teraz

Koncesionárske poplatky a SIPO platby

Ak ste sa po kúpe nehnuteľnosti stali ako fyzická osoba novým odberateľom elektriny, automaticky Vám vzniká povinnosť platiť koncesionárske poplatky RTVS. Prečítajte si o tom viac.

Čítať teraz

Kontrola katastrálnej mapy pred kúpou nehnuteľnosti

Rovnako ako list vlastníctva (LV) Vám pred kúpou nehnuteľnosti odporúčame skontrolovať aj katastrálnu mapu (KM). Tú si najčastejšie pozeráme, aby sme si preverili prístupovú cestu k nehnuteľnosti. Tá je dôležitá či už pre banku v prípade financovania kúpy hypotékou, ako aj pre stavebný úrad, ktorý môže zamietnuť vydanie stavebného povolenia.

Čítať teraz

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku - stále sa oplatí?

Bývať v blízkosti Bratislavy, ale zároveň využívať výhody života v Rakúsku - to je lákavá ponuka pre mnohých Slovákov. Nejde iba o lepšie cesty, absenciu zápch, kvalitnejšie potraviny, alebo lepšie zdravotné služby, na ktoré ľudia s trvalým pobytom majú nárok.

Čítať teraz

Kúpa neskolaudovanej stavby a jej kolaudácia

Zvažujete alebo ste sa odhodlali na kúpu neskolaudovanej stavby? Povieme Vám na čo si dať pozor a aké úkony Vás čakajú.

Čítať teraz

Kúpa pozemku - na čo si dávať pozor?

Ak hľadáte pozemok vhodný na výstavbu, ako prvé by ste sa mali skontrolovať územnoplánovaciu informáciu UPI pre predmetné parcely, nakoľko tá je pre Vás smerodajná (o vydanie UPI môže požiadať na príslušnom stavebnom úrade ktokoľvek). 

Čítať teraz

Projektová dokumentácia a stavebné povolenie

Projektová dokumentácia slúži pre účely stavebného konania, pričom sa podáva na stavebný úrad ako príloha k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebné povolenie sa vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Viac o tejto téme si prečítate v nasledujúcom texte.

Čítať teraz

Rozdiel medzi matrikou a notársky overeným podpisom

V prípade, že potrebujete overiť podpis na listine, napr. na kúpnej zmluve, máte dve možnosti: buď vyhľadať najbližšieho notára, alebo navštíviť matriku (mestský / obecný úrad). V nasledujúcom texte Vám pokúsime priblížiť, ktorý úrad sa Vám viac oplatí.

Čítať teraz

Vydanie kolaudačného rozhodnutia

Komplexný prehľad na tému kolaudačného rozhodnutia - kedy sa podáva návrh na vydanie rozhodnutia, kto ho podáva, aké sú potrebné prílohy, či aké poplatky sú s tým spojené - to všetko sa dočítate v nasledujúcom článku.

Čítať teraz

Žiadosť o súpisné a orientačné číslo

Obec môže stavbe okrem súpisného čísla určiť aj orientačné číslo, ktoré funguje ako doplnok, ktorý bližšie identifikuje stavbu, alebo jej časť (napríklad vchod). Najčastejšie ide o prípady ak má stavba viacero vchodov. V praxi sa s týmto stretávame pri rodinných domoch s 2 a viac bytovými jednotkami, kedy každá bytová jednotka disponuje vlastným vstupom a je nutné ich odlíšiť. Viac v nasledujúcom texte.

Čítať teraz