MENU
Drvivá väčšina prípadov, kedy pre klientov riešime zápis rozostavanej stavby, je v súvislosti s čerpaním hypotekárneho úveru v banke. A ak čítate tento článok, pravdepodobne ide aj o Váš prípad. Či ide o postupné čerpanie (na tranže), alebo o jednorazové, každá banka funguje na jednoduchom nasledovnom princípe.
Pre každé čerpanie hypotéky musí existovať záloha (zakladaná protihodnota poskytnutému finančnému obnosu, teda nehnuteľnosť). Tá sa zakladá v prospech banky na základe podpísanej záložnej zmluvy (podpisuje vždy aktuálny vlastník nehnuteľnosti a v určitých prípadoch aj kupujúci, ak ide o nadobúdanie). Aby vzniklo právoplatné záložné právo banky na Vami nadobúdanú nehnuteľnosť, je dôležité aby zápis práva povolil kataster. Ten vydá rozhodnutie na základe predloženej Záložnej zmluvy, pričom toto právo sa musí viazať na existujúcu nehnuteľnosť evidovanú katastrom. A práve v tomto momente musí na liste vlastníctva zapísaná stavba už existovať (záložné právo sa vždy viaže ku stavbe alebo pozemku, ktorý katastrálny odbor eviduje zapísanú na liste vlastníctva).
Čo však v prípadoch, keď stavbu ešte nemáte hotovú - skolaudovanú s prideleným súpisným číslom a Vy potrebujete načerpať hypotéku? Práve pre tento titul v praxi často využívame status rozostavanej stavby. Vo výsledku je príkladom aj nasledovný vzor listu vlastníctva so zapísanou rozostavanou stavbou:
Ako môžete vidieť na liste vlastníctva vyššie, v rámci tohto zápisu stavby neeviduje kataster pridelené súpisné či orientačné číslo a to práve z dôvodu, že súpisné číslo Vám vydajú len na základe kolaudačného rozhodnutia (to znamená že by ste stavbu museli mať hotovú). Pri rozostavanej stavbe teda nie je nutnou prílohou návrhu na zápis vlastníckeho práva k stavbe príloha v podobe rozhodnutia o pridelení súpisného a orientačného čísla.
Aj tento benefit zápisu rozostavanej stavby patrí k hlavným dôvodom prečo sa využíva pri čerpaní financovania na dokončenie stavby.
Platí všeobecné pravidlo, že banka poskytuje financovanie len do výšky 80% hodnoty zábezpeky a preto pri výstavbe, kedy stavba postupne ako sa dokončuje naberá na hodnote, banka púšťa stále ďalšie a ďalšie prostriedky. Pred každým uvoľnením tranže je nutné banke vydokladovať vývoj stavby s fotodokumentáciou podľa ich predpisov (tie následne posudzuje ich interný znalec).
Zápis rozostavanej stavby upravuje Osobitné ustanovenie o zápise práv k nehnuteľnostiam v paragrafe 46 zákona č. 162/1995 Z. z. Zákon Národnej rady Slovenskej republiky o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (inak aj "katastrálny zákon").
Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou (v jednoduchosti sa dá povedať ak má vybudované 1 nadzemné podlažie). V prípade zápisu rozostavaného bytového alebo nebytového priestoru sa do katastra zapíše, ak je stavba, v ktorej sa rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor nachádza, ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené.
Pre zápis je nutné vypracovať znalecký posudok pre určenie stupňa rozostavanosti a musí byť z neho zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia stavby. Okrem iného tento znalecký posudok obsahuje aj:
*Určenie aktuálnej a budúcej hodnoty je však predmetom ďalšieho súdno-znaleckého posudku pre určenie všeobecnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorý sa účelom líši od posudku na určenie stupňa rozostavanosti stavby. Znalci teda vždy účtujú za 2 rôzne posudky, pričom jeden je určený pre účely katastra a ten druhý na schvaľovanie do banky.
Pri zápise stavby do katastra sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v listine vydanou obecným úradom v stavebnom povolení alebo kolaudačnom rozhodnutí (s čím sa stretávame len minimálne nakoľko vo fáze vydaného kolaudačného rozhodnutia stačí požiadať o súpisné číslo a zapísať "hotovú stavbu"), ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Inou listinou môže byť zmluva o stavbe domu, prípadne aj kúpna zmluva.
V prílohe tohto príspevku nájdete vzor žiadosti o zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, pričom v zmysle paragrafu 46 katastrálne zákona musí príloha obsahovať:
V prípade ak sa pokúšate dodatočne zapísať stavbu, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.
Okresný úrad vykoná zápis podľa § 41 do 60 dní odo dňa začatia konania o zázname, ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára, okresný úrad vykoná záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu. Aj preto odporúčame využívať právne služby prostredníctvom osobnimakleri.sk, nakoľko sme prešli na elektronické podania.
V prípade ak stavbu zapisujete ako rozostavanú za účelom jej následného zaťaženia záložným právom banky alebo ďalším predajom kúpnou zmluvou, odporúčame vykonať návrh na zápis vlastníckeho práva k rozostavanej stavbe v jednom konaní s vkladom kúpnej alebo záložnej zmluvy (konanie v tomto prípade trvá najviac 30 dní pri klasickom neskrátenom konaní, respektíve 15 dní pri skrátenom konaní). Zápis "zveziete" na kratšej zákonnej lehote na vydanie rozhodnutia katastrom o návrhu.
