Komplexný prehľad na tému kolaudačného rozhodnutia - kedy sa podáva návrh na vydanie rozhodnutia, kto ho podáva, aké sú potrebné prílohy, či aké poplatky sú s tým spojené - to všetko sa dočítate v nasledujúcom článku.

Kedy treba podať návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia?

Ak ste vo fáze, kedy je stavba tesne pred dokončením do stavu kedy je užívateľná a sú pre ňu vydané všetky potrebné dokumenty (opísané nižšie), odporúčame si podať samotný návrh. Ušetríte tak čas, nakoľko stavebné úrady na Slovenku (najmä v Bratislavskom kraji) sú všeobecne za súčasného stavebného boomu preťažené a zákonná lehota 30 dní na vyjadrenie k žiadosti sa stíha v posledný deň.

Po technickej stránke musí mať stavba okrem náležitostí a povinností v zmysle platného a vydaného stavebného povolenia aj:

• strechu s odvodnením a bleskozvodom,
• komíny,
• okná a dvere,
• všetky inštalácie (elektrina, plyn, voda a odpad),
• zariaďovacie predmety v kúpeľniach (umývadlá, vane, sprchy a WC), tak aby sa dali vyskúšať,
• povrchové úpravy stien, stropov a podláh,
• schodisko a balkóny so zábradliami (na zábradlia sa často zabúda pričom to následne vytknú v konaní),
• všetky prípojky inžinierskych sietí s meracími miestami zahŕňajúce vodu, kanalizáciu, elektrickú energiu a plyn (ak má byť stavba napojená),
• zabezpečenie parkovania motorových vozidiel na vlastnom pozemku, v zmysle stavebného povolenia

Ak sa počas výstavby zmenila poloha / veľkosť niektorých projektovaných konštrukcií, ak niekde pribudli, alebo sa neurobili plánované priečky či dvere, nepanikárte. Stačí ak požiadate projektanta o vypracovanie projektu skutočného vyhotovenia stavby, ktorý sa do konania (žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia) doloží v rámci odobrenej žiadosti o zmenu stavby pred dokončením stavebným úradom. Toto rozhodnutie o povolení zmeny stavby pred dokončením má charakter stavebného povolenia a disponuje svojím kódom, ktorý sa v žiadosti o kolaudáciu uvádza.

Zmena stavby pred dokončením

Stavebný úrad môže v odôvodnených prípadoch na žiadosť stavebníka povoliť zmenu stavby ešte pred jej dokončením, pričom žiadosť prerokuje stavebný úrad s dotknutými účastníkmi a vydá rozhodnutie, ktorým buď zmenu stavby povolí, pričom rozhodne aj o prípadných námietkach účastníkov a určí podľa potreby ďalšie záväzné podmienky, alebo žiadosť zamietne. Na konanie o zmene sa primerane vzťahujú ustanovenia o stavebnom konaní.

Úprava projektu by Vás u projektanta nemala stáť viac ako 150€ a ide o minimálny náklad v porovnaní so snahou zmenu na obhliadke zakamuflovať. Tak ako čierna stavba, tak aj toto Vás môže dobehnúť pri následnom predaji, kedy súdny znalec na osobnej obhliadke zaznamená nezrovnalosť do posudku a v odporúčaní pre banku.

Máte kupujúceho s vlastnými zdrojmi a posudok nepotrebujete? Netešte sa predčasne, šikovný advokát alebo realitný maklér svojmu klientovi vždy odporučí vyžiadať dodatočné ohlásenie zmeny na stavebnom úrade predávajúcim. To Vás bude stáť nie len pokutu, ale aj drahocenný čas a kupujúci Vám môže medzi časom ujsť. Ponúk na trhu je neúrekom.

Kto podáva žiadosť o kolaudáciu stavby?

Proces kolaudačného konania sa začína na návrh Stavebníka, ktorý sa v písomnej podobe doručí príslušnému miestnemu stavebnému úradu, najčastejšie ide o úrad, ktorý Vám vydal aj stavebné povolenie (len u pár výnimiek sa to môže líšiť). Účastníkmi stavebného konania sú:

• stavebník,
• vlastník stavby, ak nie je stavebníkom,
• vlastník pozemku pod stavbou,

Prípadne na základe splnomocnenie aj budúci vlastník alebo iná osoba. Táto alternatíva nastáva v prípade, ak kupujete neskolaudovanú stavbu so záväzkom pôvodného vlastníka / stavebníka stavbu nie len dokončiť, ale sa aj postarať o proces kolaudácie.

Na kolaudačné konanie prizve stavebný úrad aj projektanta stavby a v prípade svojpomocne realizovanej stavby aj stavebný dozor, ak je to nutné.

Stavebný zákon poskytuje tiež priestor stavebnému úradu vyžiadať si účasť aj ďalších osôb, ak stavebný úrad zlúči s kolaudačným konaním konanie o zmene stavby pred dokončením, ktorých by sa zmena mohla dotýkať. Ide o individuálny proces a mnohých ohľadoch závisí aj od osoby úradníka, ktorý dostal Vašu žiadosť na starosti. Do kariet Vám však hrá preťaženie úradov množstvom stavieb a mnoho vecí sa prehliada, ale aj nestíha.

Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia

Vzor dokumentu, respektíve úradom odporúčanú a akceptovanú žiadosť - návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia nájdete vždy na stránke obce, resp. úradu, ktorý Vám vydal stavebné povolenie. Formátovanie sa môže líšiť v každej obci, preto vám odporúčame použiť predpísané tlačivá danej obce, aby ste predišli prípadnému zdržiavaniu.

Vo všeobecnosti je však skladba údajov nasledovná. V návrhu sa uvedie:

1. Navrhovateľ / navrhovatelia tak ako sme ich opísali vyššie,
2. Označenie stavby zo stavebného povolenia,
3. Dátum a číslo stavebného povolenia alebo povolenia zmeny stavby pred jej dokončením,
4. Miesto stavby (na parcele ..),
5. Predpokladaný termín stavby,
6. A termín vypratania staveniska,

Tieto informácie z prvej strany máte hotové za pár minút. Zaujímavejšia je však druhá strana s opisom potrebných príloh k návrhu. Tento zoznam sa v každej obci môže líšiť. Základ je však takmer totožný.

Prílohy a potrebné dokumenty ku kolaudácii

Základné:

• Kópia stavebného povolenia (nemusí byť úradne overená),
• Kópia povolenia zmeny stavby pred jej dokončením (nemusí byť úradne overená),
• Kópie kolaudačných rozhodnutí na podmienené investície – príjazdová komunikácia, novobudované siete a rozvody (napojenie na inžinierske siete),
• Potvrdenie zhotoviteľa, alebo stavebného dozoru ak bola stavba realizovaná svojpomocne, že stavba bola zhotovená v zmysle § 47 - § 53 stavebného zákona a je bez závad,
• Oznámenie o začatí stavby,
• Listy vlastníctva dotknutých parciel (stačia len výpisy z portálu - viac TU),
• Projektovú dokumentáciu k stavbe overenú stavebným úradom,
• Splnomocnenie navrhovateľa ak sa líši od stavebného povolenia alebo iný doklad preukazujúci právo stavebníka (Výpis z listu vlastníctva overený OÚ– Katastrálny odbor, prípadne inú právnu listinu, ktorou preukáže, že je právnym nástupcom),
• Vytyčovací plán stavby, vyhotovený odborne spôsobilou osobou, geodetom,
• Geometrický plán skutočného vyhotovenia stavby overený OÚ– Katastrálny odbor a vyňatie z poľnohospodárskej pôdy,
• Stavebný denník a protokol o prevzatí a odovzdaní stavby – ak ide o zhotovenie dodávateľom,
• Energetický certifikát stavby,
• Certifikáty – doklady o overení požadovaných vlastností výrobkov, certifikáty, atesty a vyhlásenia o zhode na zabudované výrobky,
• Doklady kominára o kolaudácii komínov, krbu (revízna správa – revízny technik komínov),
• Doklady k vyhotoveniu bleskozvodu (Správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške bleskozvodu),
• Ďalšie doklady vydané na základe rozhodnutia stavebného úradu,
• Doklad o zaplatení správneho poplatku – hradí sa na základe predpisu pripravenom na stavebnom úrade.

Odpad:

• Zmluva o odvážaní a likvidácií odpadu,
• Potvrdenie a likvidácii stavebného odpadu,
• Doklad o zaplatení za vývoz TKO

Voda, kanalizácia:

• Zmluva so správcom kanalizácie, kolaudačné rozhodnutie na ČOV (čistiareň odpadových vôd) alebo skúška nepriepustnosti žumpy,
• V prípade vlastnej studne – rozbor pitnej vody,
• Inštalácia vodomera
• Zápis o vykonanej skúške tesnosti odpadového potrubia
• Zápis o vykonanej skúške tesnosti žumpy
• Zápis o tlakovej skúške vodovodného potrubia – vnútorný rozvod
• Zápis o tlakovej skúške vodovodného potrubia – vonkajší rozvod
• Zápis o vykonanej skúške tesnosti odpadového potrubia
• Zápis o vykonanej skúške tesnosti žumpy – ak máme žumpu

Elektrické rozvody, spotrebiče a elektricky poháňané systémy:

• Zmluva o odbere elektrickej energie s príslušným poskytovateľom služieb
• Východisková správa o odbornej prehliadke a skúške elektrického zariadenia
• Správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške bleskozvodu
• Atest elektrorozvádzača – ak máme hodiny, toto nie je potrebné

Plyn, kúrenie:

• Zmluva o odbere zemného plynu
• Osvedčenie o odbornej skúške plynového zariadenia
• Správa o vykonaní odbornej skúšky plynového zariadenia – východisková skúška
• Zápis o tlakovej skúške odberného plynového zariadenia
• Certifikát k plynovému kotlu
• Zápis o tlakovej skúške vykurovacieho systému
• Zápis o vykurovacej skúške vykurovacieho systému
• Certifikát k zásobníkovému ohrievaču vody
• Súhlas OŽP, s uvedením malého zdroja zn. do prevádzky
• Správa o revízií komínového systému

V prípade iných zariadení a systémov si treba pripraviť aj nasledujúce dokumenty:

• Bazén – hygienik
• Bazén – Inšpektorát bezpečnosti práce
• Bazén – revízia elektrických zariadení pre bazén
• Vstupná brána, garážová brána – revízia elektrických zariadení, certifikáty.
• Energetický certifikát budovy

Kolaudačná obhliadka

Najmenej 10 dní pred ústnym pojednávaním (osobná obhliadka) oznámi stavebný úrad účastníkom konania a dotknutým orgánom začatie kolaudačného konania. Svoje námietky a stanoviská môžu účastníci kolaudačného konania uplatniť najneskôr pri ústnom pojednávaní, neskôr sa na ne nebude prihliadať. O ústnom pojednávaní spíše stavebný úrad protokol, ktorý na základe porovnania projektovej dokumentácie schválenej stavebným úradom so skutočným stavom dokončenej stavby obsahuje zistenia, či boli pri realizácii stavby dodržané podmienky územného rozhodnutia a stavebného povolenia a či boli splnené všeobecné technické požiadavky na výstavbu.

Predmetný protokol obsahuje

a) označenie stavby,

b) zistenie, či sa dodržali podmienky územného rozhodnutia a stavebného povolenia a či sa vyhovelo všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu,

c) porovnávanie skutočného realizovania dokončenej stavby s projektovou dokumentáciou overenou stavebným úradom,

d) súpis zistených odchýlok od skutočného realizovania stavby, prípadne odkaz na podklady kolaudačného rozhodnutia,

e) námietky účastníkov konania,

f) stanoviská dotknutých orgánov.

V prípade zistenia odchýlok stavebný úrad preruší kolaudačné konanie, do protokolu zapíše ich súpis a určí lehotu na ich odstránenie. V protokole sa tiež berie ohľad na prípadné námietky účastníkov kolaudačného konania a stanoviská dotknutých orgánov. Ak bola stavba dokončená v súlade s overenou dokumentáciou a nie sú zistené nijaké odchýlky ani podané žiadne námietky, nahradí stavebný úrad takýto protokol jednoduchým záznamom.

Stavebný úrad prizve na kolaudačné konanie projektanta a ak ide o stavbu uskutočnenú svojpomocou aj osobu, ktorá vykonáva stavebný dozor. Ak je to účelné, prizve aj zhotoviteľa stavby alebo inú osobu (dodávateľskú spoločnosť v zmysle protokolu o odovzdaní a prevzatí stavby). V kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení.

Ďalej skúma, či skutočné realizovanie stavby alebo jej užívanie nebude ohrozovať verejný záujem, predovšetkým z hľadiska ochrany života a zdravia osôb, životného prostredia, bezpečnosti práce a technických zariadení. Ak v priebehu uskutočňovania stavby dôjde k zmene technických predpisov, podľa ktorých bola spracovaná projektová dokumentácia, prihliada na ne stavebný úrad len vtedy, pokiaľ sa ich ustanovenia vzťahujú aj na stavby projektované a uskutočňované pred ich účinnosťou.

Kedy sa kolaudačné rozhodnutie nevydá?

Kolaudačné rozhodnutie sa nevydá, ak nie je zaistená bezpečnosť a ochrana zdravia ľudí a životného prostredia, ako aj riadne užívanie stavby na určený účel, najmä ak

a) nie je podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní zabezpečené vykurovanie stavby a pripojenie na rozvod vody, elektriny a na kanalizačnú sieť,

b) nie je zaistená bezpečná a plynulá prevádzka výťahov podľa overenej dokumentácie,

c) nie je zaistený bezpečný prístup a príchod k stavbám (spevnené prístupové chodníky, plocha určená pre parkovacie miesta),

d) nie sú splnené podmienky stavebného povolenia na nevyhnutnú komplexnosť výstavby a na vylúčenie negatívnych účinkov stavby na okolité životné prostredie, prípadne ich obmedzenie na prípustnú mieru,

e) nie sú predložené doklady o vyhovujúcich výsledkoch predpísaných skúšok a vyhlásenia výrobcu o zhode stavebných výrobkov (§ 43f),

f) nie je predložený energetický certifikát a ide o bytovú budovu podliehajúcu povinnej energetickej certifikácii (sem patria aj rodinné domy).

Do kedy je úrad povinný vydať kolaudačné rozhodnutie?

Stavebný úrad je povinný vydať kolaudačné rozhodnutie v jednoduchých veciach bezodkladne, najmä ak možno rozhodnúť na podklade dokladov predložených účastníkom konania, v ostatných prípadoch do 30 dní od začatia kolaudačného konania a v obzvlášť zložitých prípadoch najneskôr do 60 dní. Ak v stanovených lehotách nemôže rozhodnúť o vydaní kolaudačného rozhodnutia, je povinný upovedomiť o tom účastníkov konania a uviesť aj konkrétne dôvody.

Právoplatnosť kolaudačného rozhodnutia

Stavbu je možné užívať na účel tomu určený na základe kolaudačného rozhodnutia, pričom nestačí len jeho vydanie, ale dôležité je nadobudnutie právoplatnosti. Tú si treba nechať na dokumente vyznačiť po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia. Ak nie je účastníkom konania iná osoba ako stavebník, tak je možné rozhodnutie správoplatniť takmer okamžite.

Správne poplatky pre vydanie kolaudačného rozhodnutia

Čo ďalej ak mám kolaudačné rozhodnutie?

Mnoho klientov po vydaní a správoplatnení kolaudačného rozhodnutia zamieri rovno na kataster. Je to však chyba, lebo kataster Vám na základe kolaudačného rozhodnutia stavbu nezapíše. Na to aby Vám ju zapísali potrebujete žiadosť ktorá má nasledovné prílohy:

1. Rozhodnutie o pridelení súpisného čísla (vydá obec na základe kolaudačného rozhodnutia),
2. Overený geometrický plán,
3. Znalecký posudok na zápis stavby (v prípade ak ste pred tým nezapísali rozostavanú stavbu),
4. Znalecký posudok na výpočet spoluvlastníckych podielov ak zapisujete rodinný dom s 2 a viac bytovými jednotkami,

‍