MENU
Tento príspevok je určený pre predávajúcich a kupujúcich, ktorý predávajú respektíve kupujú nehnuteľnosť s ťarchu banky, ktorý vlastníkovi poskytla na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, ale aj pre tých, ktorý refinancujú svoju hypotéku (v prípade refinancovania, nová banka vypláca "starú banku" a jednou s podmienok čerpania tak ako pri predaji je predloženie súhlasu banky s predčasným splatením "starej hypotéky" a jej vyčíslenie zostatku).
V 80% prípadoch prevodov vlastníctva, sa na predmete prevodu nachádza záložné právo v prospech veriteľa predávajúceho - financujúcej banky, ktorá mu na kúpu a úhradu kúpnej ceny v čase nadobúdania poskytla úver. Je to štandard, ktorý sa rieši takmer pri každom prevode.
To či má predávajúci na nehnuteľnosti ťarchu záložného veriteľa si preveríte klasicky z listu vlastníctva. Ako si vyhľadať list vlastníctva zistíte TU a ako v ňom správne čítať a v ktorej časti máte túto ťarchu hľadať TU. Zápis v prospech záložného veriteľa, banky predávajúceho, môže vyzerať aj takto.
Logika takéhoto prevodu vlastníctva spočíva v tom, že úverový zostatok predávajúceho sa vyplatí z kúpnej ceny (ako časť kúpnej ceny, predávajúcemu je na účet zaslaný už len rozdiel kúpnej ceny a jeho úverového zostatku) pri jej úhrade kupujúcim. Či ide o kúpnu cenu hradenú len z vlastných prostriedkov alebo formou hypotéky, v oboch prípadoch sa úverový zostatok vypláca na technický účet určený bankou, ktorá ma na nehnuteľnosti zriadené záložné právo.
Podklad pre túto platby predstavuje dokument, ktorý sa slangovo v praxi označuje ako "súhlas banky s predčasným splatením hypotéky a vyčíslenie jej zostatku" (ďalej len skrátene "vyčíslenie"). Ten vydá banka majiteľovi nehnuteľnosti (dlžníkovi) na požiadanie, pričom žiadosť je nutné podať osobne na ktorejkoľvek pobočke Vašej banky (nie je nutné chodiť na pobočku kde ste hypotéku pôvodne riešili). Pozor, ak ste o úver žiadali aj so spolu žiadateľom, je nutné aby ste o vyčíslenie išli požiadať obaja. Len jediná banka na Slovensku Vám vyčíslenie vydá na počkanie a v prípade ostatných to vyzerá nasledovne:
Vydanie vyčíslenia nie je priamo spoplatnené, ale pri niektorých bankách sa môžete stretnúť s dodatočným poplatok v prípade ak nestihnete termín predčasného splatenia a požiadate o vyčíslenie opäť.
V prípade predčasného splatenia hypotéky na základe žiadosti je potrebné počítať s pokutou za jej splatenie vo výške 1% v prípade ak Vám zhodou okolností nekončí fixácia úrokovej sadzby, kedy je predčasné splatenie bez poplatku / pokuty (rozlišujte poplatok za vypracovanie vyčíslenia s poplatkom za jeho predčasné splatenie). V drvivej väčšine prípadov predajov (pri refinancovaní sa dá stratégia nastaviť) však to šťastie trafiť sa do výročia fixácie nemáme a preto banka podľa Zákona o úveroch na bývanie (zákon 90/2016), ktorý vstúpil do platnosti 21. marca 2016, môže od vás žiadať poplatok za predčasné splatenie vo výške maximálne 1 % zo splatenej sumy hypotéky (a samozrejme sa toho maxima držia). Čo má teda okrem vyčíslenia pokuty obsahovať vyčíslenie?
Práve posledný z obsahových bodov, ktoré sme menovali nie je uvádzaný všetkými bankami. Napríklad v prípade VÚB by ste identifikáciu plomby (vyznačená oranžovým na obrázku vyčíslenia vyššie) hľadali márne. Prečo by to malo byť problémom? Dočítajte sa nižšie.
Pri vyplácaní úverového zostatku krytého záložným právom je dôležité preukázať, že ťarcha, ktorá sa na nehnuteľnosti nachádza, súvisí s vyčíslením , ktoré Vám bolo predložené predávajúcim (aby ste sa nestali obeťou podvodu, kedy vo viere, že vyplácate ťarchu na nehnuteľnosti, vyplatíte iný záväzok proti strany).
V prípade ak na vyčíslení chýba číslo vkladu záložného práva, ktoré sa po splatení veriteľ zaväzuje v zmysle ust. § 151md ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb vymazať, alebo minimálne doložiť záložcovi potvrdenie o splatení (záložca môže vykonať výmaz ťarchy s týmto potvrdením vo svojom mene), tak je nutné identifikovať ťarchu prostredníctvom:
Vyčíslenie vždy obsahuje číslo úverovej zmluvy a len v prípade niektorých bánk obsahuje aj číslo vkladu, pod ktorým bola ťarcha povolená, a preto je nutné cez číslo úverovej zmluvy na vyčíslení identifikovať ťarchu pomocou potvrdeného návrhu na vklad, ktorý obsahuje pečiatku s číslom konania alebo formou záložnej zmluvy, ktorá obsahuje definíciu nehnuteľnosti a tá je totožná s predmetom ťarchy.
Príklad banky kde číslo vkladu, pod ktorým bola ťarcha povolená, nenájdete je VÚB banka, Tatra banka ale aj Slovenská Sporiteľňa. V ich prípade skoro vždy riešime doloženie a identifikáciu záložného práva prostredníctvom hore uvedených dokumentov.
Nakoľko je týmito úkonmi viazaný predávajúci, ako účastník úverového vzťahu, ktorý vyplácame, len o môže tieto dokumenty doložiť a preto je dôležité aby sa k súčinnosti zaviazal už v rezervačnej zmluve, respektíve najneskôr v kúpnej zmluve. Ako na prípravu správnej rezervačnej zmluvy sa dočítate TU a na prípravu kúpnej zmluvy, ktorá Vás chráni pred pochybením TU. Alebo to nechajte na nás, a my Vám s našimi advokátmi nachystáme rezervačnú a kúpnu zmluvu v rámci jedného balíka za 339€ aj s elektronickým podaním na kataster a právnym poradenstvom. Viac TU.
Požiadať o vyčíslenie posielame klientov po tom, ako na strane kupujúceho / v prípade žiadosti o refinancovanie dôjde k schváleniu hypotéky vybraného úverového riešenia. To znamená, že sa naplnil aj jeden zo základných záväzkov kupujúceho v zmysle rezervačnej zmluvy a to, že má nachystané financovanie a je pripravený podpísať kúpnu zmluvu.
O vyčíslenie teda odporúčame žiadať len v tom momente, keď je zaistený spôsob financovania.
Ďalším dôležitým aspektom okrem obsahovej stránky vyčíslenia je termín predčasného splatenia. Ten je potrebné nastaviť tak, aby bol zosúladený s úhradou kúpnej ceny na strane kupujúceho. Uvedieme si niekoľko prípadov:
Asi najfrekventovanejší prípad, kedy je úverový zostatok záložného veriteľa vyplácaný financujúcou bankou kupujúceho. V tomto prípade je dôležité zohľadniť pri nastavení termínu predčasného splatenia dostatočnú časovú rezervu na načerpanie hypotéky kupujúceho. Pred tým ako s veriteľom dohodnete na termíne predčasného splatenia, uistite sa, že podmienky čerpania sú štandardné a čerpanie stíhate v klasickom režime od 2 do 5 pracovných dní od podpisu kúpnej zmluvy. Prípady keď sa to nestíha do 5 dní sú napríklad ak banka trvá na zápise záložného práva a nečerpá len na plombu, t. j. jeho povolenie vkladu (do 30, respektíve 15dní pri skrátenom konaní na katastri).
Tento prípad Vás môže dobehnúť najmä, keď kupujúci trvá na úschove celej kúpnej ceny formou notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácie (viac o notárskej úschove TU a o bankovej vinkulácii TU) a tým pádom je uvoľnenie kúpnej ceny, a teda aj jej časti určenej na vyplatenie úverového zostatku, viazané na prepis vlastníka. Povolenie kladu vlastníckeho práva môže trvať až 30 dní, respektíve pri skrátenom konaní 15 dní (odporúčame v takýchto prípadoch voliť alternatívu skráteného konania). Notár alebo vinkulujúca banka uvoľní po prepise vlastníka finančné prostriedky v prospech veriteľa v zmysle predloženého vyčíslenia a rozdiel na účet predávajúceho.
Ak si na proces trúfate sami, tak vzor kúpnej zmluvy na byt nájdete v tomto príspevku, pričom ten obsahuje aj ustanovenia, do ktorých stačí už len doplniť údaje z vyčíslenia a môžete podpisovať. Viac TU. Ak však nechcete riskovať a vážite svoj čas a bezpečnosť Vášho majetku, zverte vypracovanie nám len za 339€ aj s elektronickým podaním na kataster a s prideleným osobným advokátom.
