Pri kúpe nehnuteľnosti je viacero spôsobov ako uhradiť kúpnu cenu predávajúcemu. Stretávame sa s prípadmi, kde si zmluvné strany plne dôverujú a kupujúci vykoná úhradu celej kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy ešte pred samotným podaním na kataster (je to neobozretné a toto riešenie nikomu neodporúčame, vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až momentom povolenia vkladu katastra t. j. za 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní).

Ani úhrada kúpnej ceny po prepise vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je ideálnym riešením, lebo v tomto prípade ide do rizika predávajúci, ktorý riskuje, že kataster prepíše vlastnícke právo na kupujúceho a on nedostane úhradu v zmysle kúpnej zmluvy, lebo mu ju kupujúci proste neuhradí.

A práve preto, skoro vždy pri úhradách kúpnej ceny (ak sa financuje z vlastných zdrojov) odporúčame účastníkom využiť zabezpečené formy prevodu peňažných prostriedkov buď zriadením notárskej úschovy, alebo formou bankovej vinkulácie - úschova peňazí v banke formou viazaného účtu (viac o notárskej úschove TU).  Výhoda tohto riešenia spočíva v tom, že finančné prostriedky sú odo dňa podpisu kúpnej zmluvy do povolenia vkladu vlastníckeho práva uschované treťou stranou, ktorou môže byť notár v prípade úschovy u notára alebo komerčná banka, pričom kupujúci sa vzdáva dispozičného práva nakladať s týmito peniazmi, respektíve kúpnou cenou. Tretia strana (uschovávateľ) ich vydá predávajúcemu len po splnení dohodnutej podmienky, ktorou je najčastejšie predloženie listu vlastníctva so zápisom kupujúceho ako nového vlastníka. Ak prepisu vlastníckeho práva z nejakého titulu nedôjde, alebo dôjde k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy, vydá predmet úschovy - kúpnu cenu uschovávateľ kupujúcemu.

Predávajúci si môže byť istý, že keď podá kúpnu zmluvu na kataster a dôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, svoje peniaze dostane buď od notára alebo banky ako uschovávateľa, ktorý musí konať v zmysle zápisnice o úschove peňazí, respektíve zmluvy o vinkulácii finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti.

Aký je rozdiel medzi notárskou úschovou a bankovou vinkuláciou?

Najväčší rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou v banke je ten, že v prípade bankovej vinkulácie sú síce finančné prostriedky kupujúceho alokované na špeciálnom vinkulačnom podúčte s obmedzením v ich nakladaní kupujúcim, avšak stále ide o bankový účet vo vlastníctve kupujúceho a preto v prípade vzniku exekúcie môže exekútor siahnuť aj na prostriedky viazané na tomto účte (aby sa predišlo k uprednostňovaniu veriteľa). Samozrejme, ako náhle by k tomu došlo, vzniká predávajúcemu nárok na odstúpenie od zmluvy a konanie na katastre môže byť obratom na jeho výzvu zastavané. Ale stále ide o nepríjemné riziko, ktoré visí vo vzduchu do posledného dňa, kedy dôjde k prepisu vlastníka a uvoľneniu kúpnej ceny. Naopak pri notárskej úschove sú prostriedky na notárskom účte a preto exekútor na neho nemá žiaden dosah. V praxi sme sa ešte nemali možnosť stretnúť s prípadom, kedy by nám exekútor počas konania na katastri siahol na vinkulačný účet, a myslím si, že šanca že sa to stane Vám je minimálna, avšak keď už raz platíte za úschovu, tak by Vám mala poskytnúť 100% garanciu, čo notárska úschova jednoznačne ponúka (viac o úschove u notára TU).

V prípade ak sa rozhodnete využiť našu službu Právna pomoc, v ktorej získate osobného advokáta, všetky zmluvy a elektronické podanie na kataster, a to všetko len za 339€, vybavíme Vám aj zľavu z ceny úschovy prostredníctvom spolupracujúcich notárskych úradov.

Ako funguje vinkulácia?

Na zriadenie vinkulačného účtu, respektíve bankovej vinkulácie budete v každej banke potrebovať návrh kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje formuláciu o úhrade kúpnej ceny alebo jej časti formou vinkulovaného účtu príslušnej banky. Tak ako vyplýva z prvej vety väčšiny zmlúv o vinkulácii, ktoré sme mali možnosť vidieť, ide o blokáciu finančných prostriedkov na vinkulovanom účte (bežný účet kupujúceho) do momentu splnenia podmienok dohodnutých zmluvnými stranami alebo do uplynutia lehoty na ktorú sa zriaďuje.

V prípade ak uschovávate iba časť kúpnej ceny (napr. 50% z kúpnej ceny čerpáte formou hypotéky a potrebujete uschovať len vlastné zdroje vo výške ostávajúcich 50%)a nie celú kúpnu cenu tak taká formulácia môže vyzerať napríklad aj takto:

v tomto prípade sa kupujúci zaviazal zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster.

Bankovú vinkuláciu nie je možné zriadiť bez podpísanej kúpnej zmluvy a preto jej zriadenie vždy nasleduje po podpise kúpnej zmluvy. Logicky však vystáva otázka, ako je chránený predávajúci v období od podpisu kúpnych zmlúv (kupujúci ich teoreticky môže podať na kataster) do momentu kedy banka potvrdí predávajúcemu zriadenie vinkulácie a zablokovanie fin. prostriedkov.

V zmysle nami priloženej šablóny síce z ustanovení vyplýva, že zmluvné strany sa zaväzujú podať návrh na vklad vlastníckeho práva len za splnenia podmienky, že kupujúci preukáže zriadenie vinkulácie predávajúcemu. Najideálnejším scenárom by bolo preukázať zriadenie vinkulácie už v deň podpisu kúpnej zmluvy ako najbezpečnejšie a najrýchlejšie riešenie (v tomto prípade môžete podať kúpnu zmluvu obratom na kataster nakoľko je vinkulácia zriadená už v deň podpisu kúpnej zmluvy), avšak to sa nám v praxi ešte v žiadnej banke nepodarilo. Aj v tomto prípade má úschova formou notárskej zápisnice navrch. Notársku zápisnicu je možné podpísať / uzatvoriť spolu podpisom kúpnej zmluvy a to za dvoch okolností:

• kupujúci poslal kúpnu cenu na účet určený notárom, ktorý je oficiálne vedený ako účet notárskych úschov v zmysle zákona č. 323/1992 (označovaný aj ako notársky zákon / poriadok ) a notár pri podpise kúpnej zmluvy a zriaďovaní úschovy potvrdí, že uschované peňažné prostriedky boli pripísané na notársky účet (odporúčaný spôsob)
• alebo zaviaže kupujúceho aby do uplynutia dohodnutej lehoty, tieto peňažné prostriedky previedol na účet určený notárskou zápisnicou (podobne ako pri vinkulácii)

Ako ošetriť obdobie od podpisu kúpnej zmluvy do zriadenia vinkulácie, kedy predávajúci podpísal kúpne zmluvy bez potvrdenia o vinkulácii?

Preukázanie zriadenia vinkulácie právajúcemu je možné na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje príslušná banka v rámci ceny služby za vinkuláciu a poskytne Vám jej rovnopis respektíve originál opatrený pečiatkou banky. Môžete si z nej vyhotoviť overenú kópiu u notára.

Aby nedošlo k nechcenému podaniu návrhu na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho kým nie je splnená podmienka zriadenia a predloženia dokladu o zriadení bankovej vinkulácii, môžete spraviť nasledovné:

• môžete podmieniť podpis návrhu na vklad (ako nutnej podmienky pre začatie katastrálneho konania) predložením potvrdenia o zriadení vinkulácie (zmluvné strany síce majú rovnopisy kúpnych zmlúv, avšak bez podpísaného návrhu na vklad), pozor je dôležité aby v kúpnej zmluve figurovalo prehlásenie že návrh na vklad vlastníckeho práva musí byť podpísaný oboma zmluvnými stranami
• lepšou alternatívou je uschovanie kúpnych zmlúv určených pre kupujúceho v úschove tretej strany, tou môže byť notár v rámci služby úschovy listín alebo aj realitná kancelária s tým, že rovnopis potrebný na predloženie do banky pri zriadení bankovej vinkulácie doručí predávajúci v rámci stretnutia v banke, kedy sa podpisuje zmluva o vinkulácii

Ak si však nechcete komplikovať život a pár desiatok eur navyše v prípade notárskej úschovy nie je problémom, tak odporúčame zvoliť cestu notára.

Uvoľnenie bankovej vinkulácie

Proces uvoľnenia je jasný aj z výseku kúpnej zmluvy vyššie. Banka pustí druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu v momente, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis príslušného listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník. V opačnom prípade, ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v lehote trvania vinkulácie (odporúčame uzatvoriť aspoň na 90 dní) a nedôjde k predĺženiu jej trvania formou dodatku, vráti banka zložené finančné prostriedky kupujúcemu.

Na ako dlho sa zriaďuje vinkulácia a kedy dostanem peniaze?

Zriadenie vinkulácie v banke sa riadi podmienkami dojednanými medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, pričom štandardne ju my v praxi zriaďujeme na 90 dní. Keď vezmeme do úvahy fakt, že kataster má zo zákona lehotu 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní je tam aj dostatočná rezerva v prípade ak by kataster prerušil konanie a vy by ste museli vykonať nápravu dodatkom na katastri.

Peniaze Vám banka uvoľní obratom ak počas jej trvania dôjde k slneniu podmienky pre jej uvoľnenie, najčastejšie výpis listu vlastníctva použiteľného na právne účely so zápisom nového vlastníka. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky určené v zmluve o vinkulácii, peniaze sa vrátia na vopred stanovený účet kupujúceho.

Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí banke zvyčajne trvá 1 až 3 pracovné dni. Čo sa týka poplatkov, vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka konkrétnej banky a náklady zväčša znáša kupujúci. Avšak nie je to pravidlom a môžete sa s predávajúcim dohodnúť na rozdelení poplatku medzi sebou. Prehľad poplatkov bánk za vinkulovaný účet nájdete v prílohe príspevku.

Spája sa s vinkuláciou nejaké riziko?

Ide naozaj o jeden z najbezpečnejších spôsobov prevodu peňazí a riziko môže vzniknúť jedine vtedy, ak vznikne na strane kupujúceho v procese vinkulácie exekúcia, tak ako sme spomenuli v úvode textu. Exekúcii totiž podliehajú aj finančné prostriedky, ktoré sú “zablokované“ na vinkulovanom účte a exekútor môže na nich siahnuť rovnako ako na peniaze na bežnom účte. Ak sa rozhodnete pre notársku úschovu, ktorá má tento neduh vyriešený, prečítajte si tento príspevok TU.

Určite sa pozrite na našu službu Právna pomoc, v ktorej získate osobného advokáta, komunikáciu so všetkými účastníkmi a vypracovanie všetkých zmlúv s prispôsobením bankovej vinkulácii vrátane elektronického podania a úhrady kolku.

‍