Ako v priemere klientom na provízii ušetríme 2435€?
#bezprovízie
Ako v priemere ušetríme 2435€?
#bezprovízie

Úschova peňazí v banke - banková vinkulácia

Čítanie na 5 minút
Prílohy k príspevku

Pri kúpe nehnuteľnosti je viacero spôsobov ako previesť peniaze druhej strane. Medzi tie najbezpečnejšie spôsoby patrí banková vinkulácia. Čo to je, koľko Vás bude stáť či aký je rozdiel oproti notárskej úschove sa dočítate v našom manuáli.

Pri kúpe nehnuteľnosti je viacero spôsobov ako uhradiť kúpnu cenu predávajúcemu. Stretávame sa s prípadmi, kde si zmluvné strany plne dôverujú a kupujúci vykoná úhradu ceej kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy ešte pred samotným podaním na kataster (je to neobozretné a toto riešenie nikomu neodporúčame, vlastnícke právo k nehnuteľnosti prejde na kupujúceho totižto až momentom povolenia vkladu katastra t. j. za 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní).

Ani úhrada kúpnej ceny po prepise vlastníckeho práva v prospech kupujúceho nie je riešením, lebo v tomto prípade ide do rizika zas predávajúci, ktorý riskuje, že kataster prepíše vlastnícke právo na kupujúceho a on nedostane úhradu v zmysle kúpnej zmluvy, lebo mu ju kupujúci proste neuhradí.

A práve preto, skoro vždy pri úhradách kúpnej ceny (ak sa financuje z vlastných zdrojov) odporúčame účastníkom využiť zabezpečené formy prevodu peňažných prostriedkov buď zriadením notárskej úschovy, alebo formou bankovej vinkulácie - úschova peňazí v banke formou viazaného účtu.  Výhoda tohto riešenia spočíva v tom, že finančné prostriedky sa v deň podpisu (môže sa aj pred alebo po) uschovajú do úschovy tretej strany, ktorou je notár alebo komerčná banka, pričom sa kupujúci vzdá dispozičného práva na tieto peniaze a tretia strana ich vydá predávajúcemu len po splnení dohodnutej podmienky, ktorou je najčastejšie predloženie listu vlastníctva so zápisom kupujúceho ako nového vlastníka.

Predávajúci si môže byť istý, že keď podá kúpnu zmluvu na kataster a prepíše vlastníctvo, svoje peniaze dostane buď od notár alebo banky ako nestranného subjektu, ktorý musí konať v zmysle zápisnice o úschove peňazí, respektíve zmluvy o vinkulácii finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti.

Najväčší rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou v banke je ten, že vinkulovaný účet patrí kupujúcemu, a preto v prípade vzniku exekúcie (kupujúceho) môže exekútor siahnuť aj na prostriedky viazané na tomto účte. A to aj bez súhlasu predávajúceho. Naopak pri notárskej úschove sú prostriedky na notárskom účte a preto exekútor na neho nemá žiaden dosah.
a preto je toto riešenie notárom zas o niečo bezpečnejšie, ale aj o niečo drahšie.

V prípade ak sa rozhodnete využiť našu službu Právna pomoc, v ktorej získate osobného advokáta, všetky zmluvy a elektronické podanie na kataster, vybavíme Vám aj zľavu z ceny úschovy u spolupracujúcich notárskych úradoch.

Ako funguje vinkulácia?

Na zriadenie vinkulačného účtu, respektíve bankovej vinkulácie budete v každej banke potrebovať návrh kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje formuláciu o úhrade kúpnej ceny alebo jej časti formou vinkulovaného účtu príslušnej banky.

V prípade ak uschovávate iba časť kúpnej ceny a nie celí kúpnu cenu tak taká formulácia môže vyzerať napríklad aj takto:

v tomto prípade sa kupujúci zaviazal zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster. To znamená, že aj keď síce máte podpísanú kúpnu zmluvu, tá nepôjde na kataster kým kupujúci nepreukáže zriadenie vinkulácie. Odporúčame však chystať vinkuláciu vopred a preukázať jej zriadenie už v deň podpisu kúpnej zmluvy ako najbezpečnejšie a najrýchlejšie riešenie (v tomto prípade môžete podať kúpnu zmluvu obratom na kataster nakoľko je vinkulácia zriadená už v deň podpisu kúpnej zmluvy).

Proces a fungovanie je celkom jasné aj z výseku kúpnej zmluvy vyššie. Banka pustí druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu v momente, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis príslušného listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník. V opačnom prípade, ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vráti banka zložené finančné prostriedky kupujúcemu a zmluva sa ruší od počiatku.

V banke sa zriadi vinkulácia - účet (čo je špecifický technický účet na ktorý nemá kupujúci dispozičný dosah), na ktorom sú finančné prostriedky kupujúceho určené na kúpu nehnuteľnosti “zablokované”, až kým sa nesplnia stanovené podmienky v zmluve o vinkulácii (podmienky sa viažu na dojednania v Kúpnej zmluve). Kupujúci tak nemôže disponovať s peňažnými prostriedkami na vinkulovanom účte ( jedine so súhlasom predávajúceho). Pre obidve strany tak vzniká istota, že finančné prostriedky budú použité účelovo v zmysle zmluvy. 

Preukázanie zriadenia vinkulácie právajúcemu je možné na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje príslušná banka v rámci ceny služby za vinkuláciu a poskytne Vám jej rovnopis respektíve originál opatrený pečiatkou banky. Môžete si z nej vyhotoviť overenú kópiu u notára.

Na ako dlho sa zriaďuje vinkulácia a kedy dostanem peniaze?

Zriadenie vinkulácie v banke sa riadi podmienkami dojednanými medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve (stačí jej odsúhlasený návrh návrh, nemusí byť podpísaná), pričom štandardne ju my v praxi zriaďujeme na 90 dní. Keď vezmeme do úvahy fakt, že kataster má zo zákona lehotu 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní je tam aj dostatočná rezerva v prípade ak by kataster prerušil konanie a vy by ste museli vykonať nápravu dodatkom na katastri.

Peniaze Vám banka uvoľní v tejto lehote obratom po predložení dokladu preukazujúceho splnenie podmienok pre uvoľnenie, najčastejšie výpis listu vlastníctva použiteľného na právne účely. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky určené v zmluve o vinkulácii, peniaze sa vrátia na vopred stanovený účet kupujúceho.

Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí banke zvyčajne trvá 1 až 3 pracovné dni. Čo sa týka poplatkov, vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka konkrétnej banky a náklady zväčša znáša kupujúci. Avšak nie je to pravidlom a môžete sa s predávajúcim dohodnúť na rozdelení poplatku medzi sebou. Prehľad poplatkov bánk za vinkulovaný účet nájdete v prílohe príspevku.

Spája sa s vinkuláciou nejaké riziko?

Ide naozaj o jeden z najbezpečnejších spôsobov prevodu peňazí a riziko môže vzniknúť jedine vtedy, ak vznikne na kupujúceho v procese vinkulácie exekúcia, tak ako sme spomenuli v úvode textu. Exekúcii totiž podliehajú aj finančné prostriedky, ktoré sú “zablokované“ na vinkulovanom účte a exekútor môže na ne siahnuť rovnako ako na peniaze na bežnom účte. Ak sa rozhodnete pre notársku úschovu, ktorá má tento neduch vyriešený, prečítajte si tento príspevok TU.

Určite sa pozrite na našu službu Právna pomoc, v ktorej získate osobného advokáta, komunikáciu so všetkými účastníkmi a vypracovanie všetkých zmlúv s prispôsobením bankovej vinkulácii vrátane elektronického podania a úhrady kolku.

Máte otázku?

Radi Vám v rámci kapacít poradíme
Ďakujeme! Vašu správu sme dostali a pokúsime sa na ňu odpovedať ..
Oops! Niečo sa pokazilo, skúste znova prosím.

Mohlo by Vás ešte zaujímať

Úschova peňazí v banke - banková vinkulácia

Pri kúpe nehnuteľnosti je viacero spôsobov ako previesť peniaze druhej strane. Medzi tie najbezpečnejšie spôsoby patrí banková vinkulácia. Čo to je, koľko Vás bude stáť či aký je rozdiel oproti notárskej úschove sa dočítate v našom manuáli.
Čítať teraz

Znalecký posudok - kedy ho budete potrebovať a aká je jeho cena?

Znalecký posudok slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, či už konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku. Kedy ho budete potrebovať, aká je cena za posudok a aké papiere si musíte pripraviť pre znalca? Čítajte ďalej.
Čítať teraz

Ako určiť cenu nehnuteľnosti

Predávate dom / byt / pozemok, ale neviete ako určiť tú správnu cenu? Nejde vôbec o jednoduchú úlohu - pri nízkej cene môžete prerobiť, naopak, ak cenu nastavíte privysoko, bude sa Váš predaj naťahovať. Naša realitná kancelária Vám ponúka vypracovanie tzv. cenovej mapy zadarmo. Prezradíme Vám aj ako pri stanovení ceny postupujeme.
Čítať teraz

Ako funguje realitná služba #bezprovízie - krok za krokom

Nie je Vám jasné ako funguje naša realitná služba #bezprovízie? V ktorom kroku prídeme nafotiť vašu nehnuteľnosť, alebo ako prebieha platba za náš balík? Prečítajte si nasledujúci text, ktorý Vás prevedie celým postupom úspešného predaja nehnuteľnosti.
Čítať teraz

Aké sú možnosti predaja Vašej nehnuteľnosti ak máte hypotéku?

Existujú tri možnosti, ktoré Vám umožňujú predať Vašu nehnuteľnosť, na ktorej máte záložné právo v prospech financujúcej banky.
Čítať teraz