Stavebníkom sa fyzická či právnická osoba stáva na základe právoplatného stavebného povolenia, ktoré na základe žiadosti vydá príslušná obec prostredníctvom svojho stavebného úradu (ako podať žiadosť o stavebné povolenie nájdete TU), a ktorá disponuje vlastníckym vzťahom k pozemku, pre ktorý bolo stavebné povolenie vydané. Stavebník (vlastník pozemku) sa v tomto prípade stáva nositeľom verejného práva na uskutočnenie výstavby v zmysle stavebného povolenia.

Právomoc obce (stavebného úradu) posúdiť Vašu žiadosť a vydať stavebné povolenie (a udeliť Vám verejné právo) je prenesenou právomocou, kde časť rozhodovacej úlohy štátu (štátnej moci) prevzal miestny orgán pre zefektívnenie procesu. Vo vzťahu k stavebnému úradu je žiadateľ o stavebné povolenie v podriadenej pozícii a stavebný úrad má právo žiadosť zamietnuť, respektíve vydať so stavebným povolením aj špecifické podmienky podľa svojho uváženia s prihliadnutím na platné normy a predpisy.

Tento vzťah sme na úvod opísali, aby sa nám lepšie interpretovalo nasledovné vysvetlenie o postúpení práv a povinností zo stavebného povolenia. V zmysle zákona nie je možné postúpiť práva a povinnosti zo stavebného povolenia (verejné právo priznané stavebníkovi) súkromnou dohodou (v tomto prípade zmluva o postúpení práv a povinností medzi dvoma účastníkmi).

Ďalším dôvodom, ktorý zamedzuje prevodu práv a povinností stavebníka je, že stavebné povolenie je správnym aktom "in rem" pričom adresátom je vlastník pozemku, pre ktorý bolo predmetné stavebné povolenie udelené. V preklade to znamená, že stavebné povolenie je naviazané na vlastnícky alebo iný právny vzťah k pozemku, pre ktorý bolo vydané stavebné povolenie. Ak sa zmení vlastník pozemku, tak sa automaticky mení aj stavebník - osoba oprávnená a povinná zo stavebného povolenia.

Preto pri podávaní žiadosti o stavebné povolenie je nutné doložiť aj právny vzťah k parcele, na ktorej sa má stavba nachádzať (najčastejšie vlastnícke právo, kt. sa dokladá výpisom listu vlastníctva, prípadne nájomná zmluva).

Aké sú teda možnosti zmeny stavebníka?

Alternatíva č.1

Prvou z možností je využitie samotnej podstaty tohto verejného práva a to, že jeho adresátom je vlastník pozemku. Prevodom vlastníckeho práva pozemku, na ktorý sa stavebné povolenie vzťahuje, dôjde k zmene stavebníka.

Alternatíva č.2

Prax jednotlivých stavebných úradov je rôzna a líšia sa v interpretácii a postupoch pri vydávaní stavebného povolenia. Preto odporúčame kontaktovať príslušný stavebný úrad a preveriť si, či by bolo ochotný zmeniť stavebníka na základe dohody o postúpení práv a povinností medzi vlastníkom pozemku a želaným nástupcom stavebného povolenia. V prípade ak je táto cesta priechodná, v prílohe príspevku nájdete vzor dokumentu (postúpenia práv a povinností stavebníka zo stavebného povolenia), ktorým sa nám v praxi úspešne darí zmeniť stavebníka.

V akých prípadoch sa s touto požiadavkou stretávame?

Najčastejšie je to v prípade malých developerov, ktorí stavajú rodinné domy za účelom následného predaja. Často nakupujú pozemky ako fyzické osoby a výstavbu uskutočňujú pod hlavičkou právnickej osoby (firmy). Nie je teda ojedinelé, že na kúpnych zmluvách pri prevode vlastníctva je predávajúcim jednak fyzická osoba, ako vlastník pozemku, a zároveň aj firma, ako vlastník stavby.

Problém nastáva však ešte pred tým ako nájdeme samotného záujemcu. Aby sa predaj mohol uskutočniť, potrebujeme dosiahnuť právny stav nehnuteľnosti, kedy kataster eviduje ako vlastníka rozostavanej / skolaudovanej stavby firmu a ako vlastníka pozemku fyzickú osobu. Kataster však zapisuje vlastníka rozostavanej stavby na základe právoplatného stavebného povolenia (ak nie je doložená iná zmluva - kúpna zmluva na stavbu medzi fyzickou osobu a firmou), ktoré je nutné doložiť k žiadosti o zápis stavby (viac o zápise rozostavanej stavby TU a o zápise skolaudovanej stavby TU).

Previesť stavbu z fyzickej osoby na firmu môže byť ekonomicky nevýhodné. Alternatívou je teda zmena stavebného povolenia, respektíve stavebníka z fyzickej osoby na firmu, aby kataster zapísal ako vlastníka stavby firmu.

Aký je postup?

Ako sme spomínali vyššie, najprv si preverte alternatívu č.2 na stavebnom úrade. V prípade ak vám stavebný úrad potvrdí, že táto zmena je možná, stiahnite si vzor dokumentu v prílohe a vyplňte údaje na základe právoplatného stavebného povolenia. Po tom, ako máte dokument nachystaný, zabezpečte na zmluve podpisy účastníkov a doručte ho príslušnému stavebnému úradu. Ten vám na základe žiadosti vydá potvrdenie o zaevidovaní zmeny stavebníka, ktoré použijete pri najbližšom podaní návrhu na zápis / vklad do katastra.  

Čo musí spĺňať nástupca (nový stavebník)?

V zmysle zákona musí mať nástupca minimálne rovnako kvalitný právny vzťah k veci, ako právny predchodca. To znamená, že v prípade ak vám stavebný úrad neumožní alternatívu č.2 (zmluvu o postúpení práv a povinností), tak ostáva jedinou cestou zmena vlastníka pozemku na želaného nástupcu. Prevod práv k stavebnému pozemku z právneho predchodcu na právneho nástupcu je preto podmienkou prevodu práv zo stavebného povolenia.

Ak ste v našom manuáli nenašli odpoveď na vaše otázky, ozvite sa nám. Radi vám poradíme.