MENU
Počas obhliadky so záujemcov o Vašu nehnuteľnosť je dobré zistiť pár základných informácii o kupujúcom, vďaka ktorým budete vedieť odhadnúť trvanie predaja či predvídať potenciálne komplikácie. Nejde o žiadnu veľkú investigatívu, len o preverenie základných údajov, ktoré by mal predávajúci o svojich záujemcoch vedieť. Patrí sem:
Spôsob financovania je pre predávajúceho najdôležitejšia informácia, ktorú by o kupujúcom mal vedieť. Podľa spôsobu financovania totiž rozlišujeme medzi 3 základnými typmi:
Hotovostný kupujúci: S takýmto klientom väčšinou nebýva problém ohľadom financovania a aj preto sa veľakrát javí ako výhodnejší klient oproti iným záujemcom, čo však nemusí byť pravda. Na jednej strane viete po podpise rezervačnej zmluvy pomerne rýchlo prejsť k podpisu kúpnej zmluvy, pokiaľ si obe zmluvné strany vychádzajú v ústrety a nemajú pripomienky k zmluvám. No majiteľ nehnuteľnosti (predávajúci) uvidí peniaze na svojom účte až po samotnom prevedení vlastníctva k nehnuteľnosti, nakoľko štandardným procesom prevodu peňazí je úschova celej kúpnej čiastky u notára, alebo na vinkulačnom účte banky. Peniaze sa uvolnia až po prepise vlastníctva na katastri, čo trvá štandardne 30 dní.
Pokiaľ ide o hotovostného kupujúceho, ktorý však musí na zabezpečenie finacovanie predať inú nehnuteľnosť, je dôležité zistiť či už našiel kupujúceho, poprípade či už prebehlo podpísanie rezervačnej, alebo kúpnej zmluvy. Ak sa stretneme v našej realitnej kancelárii s týmto typom kupujúceho, vždy sa snažíme predávajúcemu poskytnúť náš odhad ako rýchlo by sa daná nehnuteľnosť vedela predať, pre získanie predstavy o možnom trvaní predaja.
Kombinácia hotovosť/hypotéka: Pri klientovi, ktorý financuje kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom je dôležité overiť, či má kupujúci preverené financovanie u finančného agenta, alebo v banke. Vďaka tomu vie predávajúci predvídať, či kupujúcemu schvália hypotekárny úver. V našej realitnej kancelárii sa snaží finančný tím kupujúcemu na základe bonity získať čo najviac ponúk od bánk a zároveň predávajúcemu potvrdiť či kupujúcemu hypotéku schvália, ale nie. Finálne schválenie potom záleží už len na akceptácii znaleckého posudku danou bankou.
Pokiaľ je klient preverený finančným poradcom (napr. našim), vie byť proces veľmi rýchly - po podpise rezervačnej zmluvy sa dohaduje znalec na nehnuteľnosť. Po vyhotovení znaleckého posudku banka doschváli hypotéku a môže sa podpísať kúpna zmluva. Pri tomto spôsobe úhrady kúpnej sumy je pre predávajúceho výhoda, že banka posiela na jeho účet peniaze ihned po vyznačení plomby (t.j. pár dní od podpisu zmluvy) a nečaká sa na prepis vlastníctva nehnuteľnosti na katastri. Čiže v konečnom dôsledku sa môže predávajúci k peniazom dostať výrazne skôr ako pri hotovostnom klientovi. Trvanie procesu trvá podľa toho či je klient už overený finančným agentom. Ak áno, proces trvá niekoľko dní. Pokiaľ sa jedná o neovereného klienta, proces môže trvať 30-90 dní.
Rozdiel medzi 100% alebo čiastočným financovaním hypotékou nie je nijak zásadný, pokiaľ je klient preverený.
Je naozaj dôležité aby bol klient preverený finančným agentom ešte predtým než prejaví vážny záujem o vašu nehnuteľnosť. Môže sa totiž stať, že po podpise rezervačnej zmluvy banka kupujúcemu neschváli hypotéku a tým pádom môžete prísť o rezervačný poplatok a zároveň sa celý proces predaja natiahne, pretože overovanie bonity klienta a schvalovanie úveru bankou môže trvať od niekoľkých dní až po niekoľko týždňov.
Informáciu o tom, ako veľmi predávajúcemu súri kúpa, by Vám mal byť kupujúci schopný povedať už počas prvej obhliadky. Klienti, ktorí sa s kúpou ponáhľajú sa zväčša pre kúpu vedia rozhodnút do 1 mesiaca. Rozvážnejšie typy, ktoré potrebujú vidieť viac nehnuteľností, sa rozhodujú od 1 do 3 mesiacov. Ďalšia kategória sú "idealisti", hľadajúci ideálne bývanie, ktoré bude spĺňať všetky ich požiadavky, čo je veľakrát veľmi ťažké, až nemožné. Tzv. "turisti" hľadajú bývanie roky, pretože veľakrát vlastne nevedia čo presne hľadajú, nemajú prezistené financovanie a v skutočnosti, keby aj našli ponuku podľa svojich predstáv, nebudú na kúpu schopní rýchlo zareagovať.
Najideálnejši kupujúci je taký, ktorý má presne stanovený termín, dokedy chce kúpu zrealizovať. Ak už predal svoju nehnuteľnosť, bude sa chcieť čím skôr nasťahovať do nového. Ak je ešte len v štádiu, kedy predáva nehnuteľnosť na zabezpečnie financovania, bude proces trvať o niečo dlhšie.
Samostatná kategória sú investiční kupujúci, ktorí väčšinou nemajú problém s financovaním, rýchlo jednajú, vedia v tom "chodiť", ale veľakrát tlačia na cenu a silno vyhodnocujú výhodnosť ponuky vzhľadom na investované peniaze, ktoré sú pre nich prioritou. Často sa zameriavajú na neprerobené byty v pôvodnom stave s vidinou ich zhodnotenia po rekonštrukcii.
