MENU
Ak ste predávali alebo predávate nehnuteľnosť, určite ste sa stretli s požiadavkou na predloženie nadobúdacej zmluvy, t.j. zmluvy, ktorou ste nadobudli nehnuteľnosť do Vášho vlastníctva. U nás je jej predloženie podmienkou pri nábore nehnuteľnosti do ponuky. Vysvetlíme vám prečo.
Každý vlastník nehnuteľnosti nadobudol nehnuteľnosť na základe nejakého právneho úkonu (titul nadobudnutia) a tým môže byť:
Titul nadobudnutia ľahšie identifikujete aj nahliadnutím na aktuálny výpis listu vlastníctva, kde je vyznačený pod vlastníkom aj s dátumom povolenia zápisu (viď. obrázok nižšie).
Ak chcete mať istotu, že predaj Vašej nehnuteľnosti bude bezproblémový, je dôležité ešte pred predajom poznať jej právny stav a s ním aj titul nadobudnutia. Od našich klientov žiadame nadobúdaciu zmluvu k nehnuteľnosti, prípadne osvedčenie o dedičstve už pri nábore nehnuteľnosti do ponuky. Ak ste nehnuteľnosť kolaudovali, tak v tomto prípade budete predkladať kolaudačné rozhodnutie. Vďaka tomu vieme predísť mnohým problémom, na ktoré ak prídete až pri nájdení záujemcu, môžu celý proces nielen predĺžiť, ale v najhoršom aj spôsobiť odstúpenie záujemcu od kúpy. Prečo sa komplikáciám nevyhnúť už na začiatku?
Rovnako dôležitým dôvodom, prečo potrebujete mať pri predaji nehnuteľnosti pripravenú nadobúdaciu zmluvu je, že je nevyhnutná k príprave novej kúpnej zmluvy. V prípade akéhokoľvek nesúladu s listom vlastníctva počas katastrálneho konania, by došlo k prerušeniu konania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. V tom prípade by bolo v lehote 14 dní potrebné predložiť dodatok o zmene chybných údajov, inak by došlo k zastaveniu konania. Nasledujúci postup by pozostával v lepšom prípade z opätovného návrhu na vklad, v horšom k odstúpeniu kupujúcim od zmluvy.
Najčastejšie riziká sú spojené s popisom nehnuteľnosti a popisom spoločných priestorov.
Niekedy sa stane, že predávate byt povedzme aj s pivnicou, ale v pôvodnej zmluve pivnica uvedená nie je, lebo bola nadobudnutá neskôr. Častým problémom bývajú aj spoločné priestory. Mnoho starších bytov malo podiel aj na kočíkárni, prípadne práčovni, ktoré však časom zanikli. Veľakrát sa tieto priestory odpredali, prípadne sa tam vybudovali pivnice pre nové byty v nadstavbe. Práve s týmto súvisí aj nesúlad skutočnej výmery bytu a jeho príslušenstva s výmerou bytu vedenej na LV (určuje ju podiel podlahovej plochy bytu/podiel všetkých podlahových plôch domu).
Ktorýkoľvek z týchto problémov sa dá vyriešiť a pri včasnej analýze predísť neskorším nedorozumeniam.
Okrem podkladu pre tvorbu kúpnej zmluvy, však môže nastať aj ďalšia situácia, pri ktorej je dokumentácia nadobúdacích listín nevyhnutná a to financovanie nehnuteľnosti hypotekárnym úverom. K jeho žiadosti je totiž potrebné doložiť aj znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorého je nadobúdacia zmluva neoddeliteľnou prílohou.
Je dôležité podotknúť, že ak si neprajete prezradenie kúpnej ceny, k splneniu vyššie spomenutých účelov je táto informácia úplne nepodstatná, preto miesta, kde je cena uvedená, môžete s kľudným svedomím začierniť, alebo prelepiť. Tento údaj má svoje opodstatnenie len pre daňový úrad, z celkom iných dôvodov.
V prípade, že pôvodnú zmluvu nemáme k dispozícií, máte dve možnosti.
Prvá, jednoduchšia, je kontaktovať pôvodného vlastníka nehnuteľnosti a požiadať ho o poskytnutie kópie, čo však vyžaduje minimálne aktuálny kontakt a aj ochotu spolupracovať.
Druhú možnosť predstavuje získanie duplikátu zmluvy z tzv. zbierky listín katastrálneho úradu, o ktorý treba požiadať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu, v ktorého evidencii je nehnuteľnosť zapísaná. Vzhľadom na to, že kúpna zmluva nie je verejná listina, narozdiel od napríklad listu vlastníctva, ju kataster vydá iba aktuálnemu vlastníkovi. Za vyhotovenie odpisu alebo kópie z katastrálneho operátu, ktoré nie sú verejnými listinami sa za každú, aj začatú stranu platí správny poplatok vo výške 1,50 €.
