Poradňa

Postup pri predaji nehnuteľnosti - Kúpna zmluva

Miroslav Kocúr
pridané
January 2020
Príloha:

Keď ste sa dostali do momentu, že nehnuteľnosť si našla svojho záujemcu, dohodli ste sa na cene a podmienkach, je veľmi dôležité vedieť ako postupovať ďalej. V prípade, že využívate naše služby zakúpením právneho balíku, celým procesom Vás sprevádza a dohliada odborník.

Celý postup sa skladá z niekoľkých krokov a detailnejšie ich popíšeme:

  1. Rezervácia nehnuteľnosti
  2. Zaistenie financovania nehnuteľnosti
  3. Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy
  4. Podpisy zmlúv a podanie zmlúv na kataster
  5. Finančné plnenie
  6. Odovzdanie nehnuteľnosti 

V jednotlivých krokoch sú odlišnosti podľa toho, či kupovaná nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou (hypotéka, iné) a podľa toho, či kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou (resp. ďalšími finančnými produktmi).

Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy

Pokiaľ ste išli podľa nášho postupu, väčšinu podkladov bude mať právnik k dispozícii už z procesu prípravy rezervačnej zmluvy. Ale vo všeobecnosti bude potrebovať podobné podklady uvedené v odstavci ”Základné údaje v rezervačnej zmluve”. Zoznam sa môže v niektorých prípadoch predĺžiť, tieto situácie rozoberieme nižšie.

LV bez tiarch

V tomto prípade právnik nepotrebuje pre prípravu kúpnej zmluvy od predávajúceho žiadne špecifické podklady okrem vyššie spomenutých. 

Od kupujúceho potrebuje vedieť spôsob financovania na základe ktorého zapracuje plynutie kúpnej ceny. 

Pri využití zabezpečenia peňazí, či už u notára alebo vinkuláciou v banke, nastavuje právnik podmienky na základe ktorých bude, či už notár alebo banka, uvoľňovať peniaze v prospech predávajúceho. 

Ďalej potrebuje vedieť :

  • súpis dohodnutého hnuteľného majetku, ktorý je súčasťou prevodu a ostáva na byte
  • termín odovzdania nehnuteľnosti a podmienky odovzdania
  • názov správcu bytov (je uvedený aj v nadobúdacej zmluve, ale v prípade zmeny)
LV so záložným právom v prospech banky

V tomto prípade bude potrebné, aby predávajúci požiadal o vyčíslenie zostatku výšky úveru v svojej banke. Tento úkon je potrebné správne načasovať, nakoľko si za tento úkon banka účtuje poplatok a zároveň vyčíslenie sa mení každý mesiac (niektoré banky majú lehotu na jeho vydanie). Pre pochopenie uvedieme príklad: Ak má predávajúci splátku hypotéky v banke XY ku 20. dňu daného mesiaca, je potrebné žiadať o vyčíslenie vtedy, keď sme si istí, že kupujúci stihne uhradiť stanovenú čiastku po podpise KZ najneskôr do 20. dňa (resp. 20. musí byť už čiastka pripísaná na stanovenom účte). Ak by peniaze prišli na účet stanovený bankou až 21.dňa a neskôr, banka predávajúceho by to neakceptovala, peniaze by vrátila, nevystavila by kvitanciu (doklad o zániku záložného práva) a celý proces by musel ísť nanovo. 

V dnešnej dobe je už pomerne časté, že na byte je záložné právo v prospech banky predávajúceho a zároveň je kúpa financovaná hypotékou. Tu je správne logistické a časové nastavenie ešte dôležitejšie. Určite odporúčame odborný dohľad a kvalitný právny servis.

Pripomienkovanie KZ

Je samozrejmé, že obe zmluvné strany nemusia hneď súhlasiť s prvým znením kúpnych zmlúv, dokonca je to skôr výnimočné. Práve preto je dôležité mať dostatočný časový komfort na pripomienkovanie zmluvy, aby bol dostatočný priestor na ich zapracovanie. Dôležité sú najmä obsahové pripomienky, kontrola osobných údajov a IBANov. Pokiaľ si nie ste istí znením, opäť odporúčame vyhľadať pomoc odborníka. Pri našom právnom servise je právny tím k dispozícii obom zmluvným stranám a vie s Vami odkonzultovať akékoľvek nejasnosti. Pokiaľ ste mali kvalitne pripravenú a odkomunikovanú rezervačnú zmluvu, v tomto momente by malo ísť už o minimum nejasností. Snažte sa všetky pripomienky spísať čím skôr a myslieť na to, že aj druhá strana má právo na ich naštudovanie a odsúhlasenie. Nenechajte si to na posledný možný termín uvedený v rezervačnej zmluve. Niekedy sa stane, že sa zmluvné strany nevedia na niektorom bode dohodnúť. V tento moment býva nestranná mediácia a profesionálny odstup posledná možnosť úspešného prevodu.

Posledným krokom pripomienkovania je odsúhlasenie finálneho znenia kúpnej zmluvy oboma zmluvnými stranami, kontrola údajov a dohodnutie termínu podpisu. Predávajúci nemôže zabudnúť (v prípade bytu), že musí najneskôr v deň podpisu doniesť od správcu bytového domu potvrdenie, že na byte nie sú nedoplatky. Ak má kúpna zmluva aj iné prílohy, treba dbať aj na tie.

Ušetri na provízii a vyskúšaj náš predajný systém

Realitná služba od 499€. Obhliadky vykonávajú realitní odborníci. Prehľad o obhliadkach a spätnú väzbu máte k dispozícii cez aplikáciu.

Viac informácii