Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 2 - Zaistenie financovania nehnuteľnosti

Stiahnuť

Ak ste sa dostali do štádia, že Vaša nehnuteľnosť si našla svojho záujemcu, dohodli ste sa na kúpnej cene a podmienkach zmluvy, gratulujeme Vám! No netreba zabúdať na to, že aj ďalšie kroky sú veľmi dôležité. V prípade, že využívate služby nášej právnej pomoci, celým procesom Vás bude sprevádzať a dohliadať naň náš odborník.

Celý postup sa skladá z niekoľkých krokov a detailnejšie ich popíšeme:

  1. Rezervácia nehnuteľnosti
  2. Zaistenie financovania nehnuteľnosti
  3. Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy
  4. Podpisy zmlúv a podanie zmlúv na kataster
  5. Finančné plnenie
  6. Odovzdanie nehnuteľnosti 

V jednotlivých krokoch sú odlišnosti podľa toho, či kupovaná nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou (hypotéka, iné) a podľa toho, či kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou (resp. ďalšími finančnými produktmi).

Financovanie nehnuteľnosti

Rozlišujeme dva základné spôsoby financovania kúpy nehnuteľnosti a to :

  • hypotékou
  • vlastnými prostriedkami 

Hypotéka

Pri forme financovania hypotekárnym úverom je veľmi dôležité poznať svoje finančné možnosti. Vždy odporúčame konzultáciu s finančným odborníkom, ideálne ešte v predstihu pred nájdením budúceho bývania. V našej spoločnosti máme skúsený finančný tím, ktorý vie každému klientovi spracovať Hypo kartu. Vďaka nej viete do akej sumy budete vedieť prefinancovať nové bývanie a vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam.

V súčasnosti sa mení legislatíva a aj pravidlá poskytovania hypoték veľmi často (za roky 2018 a 2019 sa pravidlá posudzovania a max.výšky úverového zaťaženia zmenili 4x). Preto sa netreba spoliehať na informácie z pred dvoch rokov, ktoré už nemusia byť aktuálne. Nakoľko 100% hypotéky bez založenia ďalšej nehnuteľnosti už nie sú možné, tak treba počítať s tým, že budete potrebovať aj vlastné prostriedky. Ešte stále je možnosť založenia druhej (vlastnej alebo rodičovskej nehnuteľnosti), kedy vie byť výška úveru aj do 100% kúpnej ceny pokiaľ sa zmestíte do úverového rámcu. Ale aj v tomto prípade je potrebné počítať s vlastnými prostriedkami potrebnými na rezervačnú zálohu (výška zálohy rozobraná v prvej časti série). 

Pokiaľ nemáte možnosť založiť druhú nehnuteľnosť, je potrebné počítať s tým, že budete musieť získať 20% z kúpnej ceny inou cestou ako hypotékou. Môžete mať našetrené svoje prostriedky, využiť iný bankový produkt určený na dofinancovanie (napr. spotrebný úver), stavebné sporenie, alebo alternatívne finančné produkty z nebankového sektoru. Opäť odporúčame konzultovať s odborníkom nastavenie tej správnej kombinácie, nakoľko Vám vie ušetriť naozaj veľa peňazí, ale aj času.

Nehnuteľnosť bude financovaná hypotékou

V prípade ak kupujúci bude financovať kúpu nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru, musí počítať s niekoľkými úkonmi, ktoré bude potrebné urobiť medzi podpisom rezervačnej zmluvy a podpisom kúpnej zmluvy. K tomu, aby banka schválila hypotéku bude potrebovať okrem údajov od kupujúceho (žiadateľa) aj návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok. 

Znalecný posudok

Ten si objednáva kupujúci a bude potrebovať aj súčinnosť majiteľa nehnuteľnosti. Treba počítať s nákladom na znalecký posudok, ktorého výška závisí od typu a veľkosti nehnuteľnosti. K jeho vyhotoveniu je potrebná obhliadka nehnuteľnosti a zároveň podklad od predávajúceho a to nadobúdacia zmluva a potvrdenie o veku stavby (pri bytoch - toto potvrdenie vydáva správca bytového domu). Pokiaľ využívate služby našej spoločnosti, vieme túto agendu vyriešiť za Vás a ušetriť Vám veľa času. Od výšky hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku závisí aj výška poskytnutých prostriedkov od banky. Pre tú je dôležitá nielen kúpna cena, ale aj hodnota nehnuteľnosti na znaleckom posudku. Príklad: Ak budete financovať nákup 80% hypotékou, banka Vám poskytne 80% z hodnoty kúpnej ceny, alebo z hodnoty podľa znalca - podľa toho, ktorá je nižšia. Je ideálne, aby na celý tento proces dohliadal finančný odborník.

Nehnuteľnosť bude financovaná vlastnými prostriedkami

Kupujúci má prostriedky na kúpu k dispozícii na svojom účte. Pri vlastných prostriedkoch je potrebné poznať spôsoby ich zabezpečenia. Pokiaľ si kupujúci viaže financie na sporiacich účtoch, alebo inou formou investovania, je potrebné myslieť na to, aby ich mal k dispozícii na bežnom účte najneskôr v deň podpisu. 

Zábezpeka peňazí

Kupujúci má niekoľko možností, ako zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Rozdiel je najmä v bezpečnosti prevodu. Poznáme tieto tri základné spôsoby vyplácania pri vlastných prostriedkoch:

  • Priamy prevod z účtu na účet - Nulová bezpečnosť a neodporúčame
  • Notárska úschova - najbezpečnejšia forma
  • Banková vinkulácia - veľmi bezpečná forma
Priamy prevod z účtu na účet 

Tento spôsob prevodu neodporúčame, lebo v prípade výskytu akýchkoľvek problémov pri prevode vlastníctva (môžu nastať aj okolnosti, ktoré nevie ovplyvniť ani majiteľ) sa viete dostať naspäť k svojim peniazom len tak, že Vám ich predávajúci pošle späť. Ak by sa tak nestalo, jediná možnosť je sa ich dožadovať súdnou cestou a to je v našich reáliách niekoľkoročná záležitosť.

Notárska úschova

Notárska úschova predstavuje najbezpečnejší spôsob zábezpeky pre obe zmluvné strany. Tento spôsob je najnákladnejší, keďže cena notárskej úschovy sa počíta ako % z uschovávanej čiastky. Štandardne tento poplatok hradí kupujúci. Prebieha to tak, že pred podpisom kúpnych zmlúv sa dohodnete s konkrétnym notárom. Ten pripravuje notársku zápisnicu (ako podklad potrebuje návrh kúpnej zmluvy) a podpisujú ju obe zmluvné strany. Následne na účet stanovený notárom prevádza kupujúci dohodnutú čiastku. Na účte notára suma ostáva až do splnenia podmienok uvedených v notárskej zápisnici. Tie sú štandardne také, že na LV k nehnuteľnosti je už zapísaný nový vlastník (kupujúci) a LV je bez tiarch (mimo tých, ktoré sú v kúpnej zmluve uvedené). Akonáhle je tento stav splnený, vyberá sa LV z katastra na právne účely a predloží sa notárovi. Ten na základe tohto LV prevádza finančné prostriedky podľa ustanovení v notárskej zápisnici. V prípade, že využívate naše služby, vieme zabezpečiť notára, s ktorým spolupracujeme dlhodobo a notárska úschova je cenovo výrazne výhodnejšia (totožná s najlacnejšou bankovou vinkuláciou).

Vinkulácia

Veľmi bezpečný spôsob zábezpeky pre obe zmluvné strany. Vinkuláciu rieši banka, ktorú si zvolí kupujúci a zjednodušene povedané, ide o účet na ktorý sa prevádza kúpna cena a až do splnenia podmienok nemôže touto sumou disponovať ani jedna zo zmluvných strán. Poplatok je v každej banke trochu odlišný. Štandardne tento poplatok hradí kupujúci. Prebieha to tak, že pred podpisom kúpnych zmlúv sa dohodnete s konkrétnou bankou na zriadení vinkulovaného účtu. Ten pripravuje banka na základe zmluvy o zriadení vinkulovaného účtu (ako podklad potrebuje návrh kúpnej zmluvy) a podpisuje ju len kupujúci a predávajúci dostáva potvrdenie. Kupujúci musí previesť čiastku na vinkulovaný účet a následne banka vystaví potvrdenie pre predávajúceho. Peniaze sú na vinkulovanom účte až do splnenia podmienok uvedených v zmluve. Tie sú štandardne také, že na LV k nehnuteľnosti už je zapísaný nový vlastník (kupujúci) a LV je bez tiarch (mimo tých, ktoré sú v kúpnej zmluve uvedené). Akonáhle je tento stav splnený, vyberá sa LV z katastra na právne účely a predloží sa banke. Banka na základe tohto LV  prevádza finančné prostriedky podľa ustanovení v zmluve. 

Jediným hypotetickým rizikom vinkulovaného účtu je to, že ide o bežný účet. Síce na vinkulovanú čiastku už nemá kupujúci dosah a nemôže s ňou disponovať, ale v prípade, že by počas obdobia vinkulácie prišla na kupujúceho exekúcia, zablokuje aj tento účet. V takom prípade by banka nevedela uvoľniť prostriedky z tohto účtu v prospech predávajúceho ani po splnení podmienok.

Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy (KZ)

 Už máte podpísanú rezervačnú zmluvu, kupujúci zaplatil rezervačný poplatok, je čas na prípravu kúpnej zmluvy. Treba mať na pamäti, že každý prípad je v niečom odlišný a preto používanie voľne stiahnuteľných vzorov z internetu sa nemusí vždy vyplácať. Naše odporúčanie je určite zveriť prípravu zmluvy právnikovi. V našej spoločnosti rieši zmluvy právny tím a zo skúsenosti Vám vieme povedať, že aj po stovkách pripravených zmlúv sa stretávame stále s novými situáciami. Neodborne pripravená zmluva by Vám mohla v niektorých prípadoch spôsobiť ťažkosti s prevodom na niekoľko mesiacov a v tom najhoršom prípade pripraviť o peniaze.

Nehnuteľnosť zaťažená ťarchou

Už pri rozhodovaní o kúpe by ste mali vidieť LV k nehnuteľnosti, na ktorom sú rozpísané všetky ťarchy k danej nehnuteľnosti (prípadne vyznačené “Poznámky” na LV). Pokiaľ sú na LV ťarchy, určite ich neváhajte prebrať s realitným odborníkom, alebo právnikom. Niektoré sú neškodné (práva prechodu, prejazdu, právo stavby, uloženia inžinierskych sietí a pod.), niektoré bude potrebné riešiť v procese kúpy (záložné právo v prospech banky, resp. inej tretej osoby) a niektoré môžu byť veľmi ťažko riešiteľné bez odbornej pomoci (exekúcia, právo doživotného užívania a pod.).

Nenašli ste čo ste hľadali?

Ako funguje realitná služba #bezprovízie - krok za krokom

Nie je Vám jasné ako funguje naša realitná služba #bezprovízie? V ktorom kroku prídeme nafotiť vašu nehnuteľnosť, alebo ako prebieha platba za náš balík? Prečítajte si nasledujúci text, ktorý Vás prevedie celým postupom úspešného predaja nehnuteľnosti.

Čítať teraz

Aké sú možnosti predaja Vašej nehnuteľnosti ak máte hypotéku?

Existujú tri možnosti, ktoré Vám umožňujú predať Vašu nehnuteľnosť, na ktorej máte záložné právo v prospech financujúcej banky.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 1 - Rezervácia nehnuteľnosti

Ak ste sa dostali do štádia, že Vaša nehnuteľnosť si našla svojho záujemcu, dohodli ste sa na kúpnej cene a podmienkach zmluvy, gratulujeme Vám! No netreba zabúdať na to, že aj ďalšie kroky sú veľmi dôležité. V prípade, že využívate služby nášej právnej pomoci, celým procesom Vás bude sprevádzať a dohliadať naň náš odborník.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 3 - Kúpna zmluva

Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy. Pokiaľ ste išli podľa nášho postupu, väčšinu podkladov bude mať právnik k dispozícii už z procesu prípravy rezervačnej zmluvy. Ale vo všeobecnosti bude potrebovať podobné podklady uvedené v odstavci ”Základné údaje v rezervačnej zmluve”. Zoznam sa môže v niektorých prípadoch predĺžiť, tieto situácie rozoberieme v nasledujúcom texte..

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 4 - Podanie na kataster

V deň podpisu zmlúv je logistika veľmi dôležitá. V prípade využitia služieb našej spoločnosti Vás procesom sprevádza buď odborník z právneho alebo finančného tímu. Uvedieme niekoľko rôznych scenárov závislých najmä od spôsobu financovania, resp. zabezpečenia úschovy finančných prostriedkov.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 5 - Finančné plnenie

Najrýchlejšie prídu peniaze na účet predávajúceho pri financovaní hypotékou. Áno, je to tak, aj keď mnohokrát pre predávajúceho býva lákavejší hotovostný kupec a môže mať výhodu pri zjednávaní ceny. Tá výhoda však neplatí pokiaľ je klient už preverený finančným poradcom a má hypokartu.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 6 - Odovzdanie

Podmienky, ktoré musia byť splnené, aby ste si vedeli odovzdať nehnuteľnosť máte dojednané v kúpnej zmluve. Štandardom je termín XY dní od uhradenia celej kúpnej ceny, avšak dojednanie môže byť iné, podľa toho ako ste si ho dohodli ešte počas pripomienkovania kúpnej zmluvy.

Čítať teraz

Potvrdenie o nedoplatkoch od správcu

Ak predávate byt, povinnou prílohou k zmluve o prevode vlastníctva bude vyhlásenie správcu domu o tom, že ako vlastník bytu, resp. nebytového priestoru nemáte žiadne nedoplatky na úhradách za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Potvrdenie o nedoplatkoch je zároveň povinnou prílohou pri podávaní návrhu na vklad do katastra.

Čítať teraz
Chcem predať #bezprovizie

Dohodnite si nezáväznú obhliadku a my Vám do 24 hodín spracujeme inzerát

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.