Nezmeškajte už žiadny príspevok

Poradňa

Postup pri predaji 2 - Zaistenie financovania nehnuteľnosti

Miroslav Kocúr
pridané
February 2020
Príloha:

Keď ste sa dostali do momentu, že nehnuteľnosť si našla svojho záujemcu, dohodli ste sa na cene a podmienkach, je veľmi dôležité vedieť ako postupovať ďalej. V prípade, že využívate naše služby zakúpením právneho balíku, celým procesom Vás sprevádza a dohliada odborník.

Celý postup sa skladá z niekoľkých krokov a detailnejšie ich popíšeme:

  1. Rezervácia nehnuteľnosti
  2. Zaistenie financovania nehnuteľnosti
  3. Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy
  4. Podpisy zmlúv a podanie zmlúv na kataster
  5. Finančné plnenie
  6. Odovzdanie nehnuteľnosti 

V jednotlivých krokoch sú odlišnosti podľa toho, či kupovaná nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou (hypotéka, iné) a podľa toho, či kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou (resp. ďalšími finančnými produktmi).

Financovanie nehnuteľnosti

Rozlišujeme dva základné spôsoby financovania kúpy nehnuteľnosti a to :

  • hypotékou
  • vlastnými prostriedkami 
Hypotéka

Pri forme financovania hypotekárnym úverom je veľmi dôležité poznať svoje finančné možnosti. Vždy odporúčame konzultáciu s finančným odborníkom, ideálne ak ešte v predstihu pred nájdením budúceho bývania klient pozná svoje limity. V našej spoločnosti máme skúsený finančný tím, ktorý vie každému klientovi spracovať Hypo kartu. Vďaka nej viete do akej sumy budete vedieť prefinancovať nové bývanie a vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam.

V súčasnosti sa mení legislatíva a aj pravidlá poskytovania hypoték veľmi často (za roky 2018 a 2019 sa pravidlá posudzovania a max.výšky úverového zaťaženia zmenili 4x). Preto sa netreba spoliehať na informácie z pred dvoch rokov, ktoré už nemusia byť aktuálne. Nakoľko 100% hypotéky bez založenia ďalšej nehnuteľnosti už nie sú možné, tak treba počítať s tým, že budete potrebovať aj vlastné prostriedky. Ešte stále je možnosť založenia druhej (vlastnej alebo rodičovskej nehnuteľnosti), kedy vie byť výška úveru aj do 100% kúpnej ceny pokiaľ sa zmestíte do úverového rámcu. Ale aj v tomto prípade je potrebné počítať s vlastnými prostriedkami potrebnými na rezervačnú zálohu (výška zálohy rozobraná v článku vyššie). 

Pokiaľ nemáte možnosť založiť druhú nehnuteľnosť, je potrebné počítať s tým, že budete musieť získať 20% z kúpnej ceny inou cestou ako hypotékou. Môžete mať našetrené svoje prostriedky, využiť iný bankový produkt určený na dofinancovanie (spotrebný úver), stavebné sporenie, alebo alternatívne finančné produkty z nebankového sektoru. Opäť odporúčame konzultovať s odborníkom nastavenie tej správnej kombinácie, nakoľko Vám vie ušetriť naozaj veľa peňazí, ale aj času.

Nehnuteľnosť bude financovaná hypotékou

V prípade ak kupujúci bude financovať kúpu nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru, musí počítať s niekoľkými úkonmi, ktoré bude potrebné urobiť medzi podpisom rezervačnej zmluvy a podpisom kúpnej zmluvy. K tomu, aby banka schválila hypotéku bude potrebovať okrem údajov od kupujúceho (žiadateľa) aj návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok. 

Znalecný posudok

Ten si objednáva kupujúci a bude potrebovať aj súčinnosť od majiteľa. Treba počítať s nákladom na znalecký posudok, ktorého výška závisí od typu a veľkosti nehnuteľnosti. K jeho vyhotoveniu je potrebná obhliadka nehnuteľnosti a zároveň podklad od predávajúceho a to nadobúdacia zmluva a potvrdenie o veku stavby (pri bytoch - toto potvrdenie vydáva správca bytového domu). Pokiaľ využívate služby našej spoločnosti, vieme túto agendu vyriešiť za Vás a ušetriť Vám veľa času. Od výšky hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku závisí aj výška poskytnutých prostriedkov od banky. Pre tú je dôležitá nielen kúpna cena, ale aj hodnota nehnuteľnosti na znaleckom posudku. Príklad: Ak budete financovať nákup 80% hypotékou, banka Vám poskytne 80% z hodnoty kupnej ceny, alebo z hodnoty podľa znalca - podľa toho, ktorá je nižšia. Je ideálne, aby na celý tento proces dohliadal finančný odborník.

Vlastné prostriedky

Kupujúci má prostriedky na kúpu k dispozícii na svojom účte. Pri vlastných prostriedkoch je potrebné poznať spôsoby ich zabezpečenia. Pokiaľ si kupujúci viaže financie na sporiacich účtoch, alebo inou formou investovania, je potrebné myslieť na to, aby ich mal k dispozícii na bežnom účte najneskôr v deň podpisu. 

Zábezpeka peňazí

Kupujúci má niekoľko možností, ako zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Rozdiel je najmä v bezpečnosti prevodu. Poznáme tieto tri základné spôsoby vyplácania pri vlastných prostriedkoch:

  • Priamy prevod z účtu na účet - Nulová bezpečnosť a neodporúčame
  • Notárska úschova - najbezpečnejšia forma
  • Banková vinkulácia - veľmi bezpečná forma
Priamy prevod z účtu na účet 

Tento spôsob prevodu neodporúčame, lebo v prípade výskytu akýchkoľvek problémov pri prevode vlastníctva (môžu nastať aj okolnosti, ktoré nevie ovplyvniť ani majiteľ) sa viete dostať naspäť k svojim peniazom len tak, že Vám ich predávajúci pošle späť. Ak by sa tak nestalo, jediná možnosť je sa ich dožadovať súdnou cestou a to je v našich reáliách niekoľkoročná záležitosť.

Notárska úschova

Notárska úschova predstavuje najbezpečnejší spôsob zábezpeky pre obe zmluvné strany. Tento spôsob je najnákladnejší, keďže cena notárskej úschovy sa počíta ako % z uschovávanej čiastky. Štandardne tento poplatok hradí kupujúci. Prebieha to tak, že pred podpisom kúpnych zmlúv sa dohodnete s konkrétnym notárom. Ten pripravuje notársku zápisnicu (ako podklad potrebuje návrh kúpnej zmluvy) a podpisujú ju obe zmluvné strany. Následne na účet stanovený notárom prevádza kupujúci dohodnutú čiastku. Na účte notára suma ostáva až do splnenia podmienok uvedených v notárskej zápisnici. Tie sú štandardne také, že na LV k nehnuteľnosti je už zapísaný nový vlastník (kupujúci) a LV je bez tiarch (mimo tých, ktoré sú v kúpnej zmluve uvedené). Akonáhle je tento stav splnený, vyberá sa LV z katastra na právne účely a predloží sa notárovi. Ten na základe tohto LV prevádza finančné prostriedky podľa ustanovení v notárskej zápisnici. V prípade, že využívate naše služby, vieme zabezpečiť notára, s ktorým spolupracujeme dlhodobo a notárska úschova je cenovo výrazne výhodnejšia (totožná s najlacnejšou bankovou vinkuláciou).

Vinkulácia

Veľmi bezpečný spôsob zábezpeky pre obe zmluvné strany. Vinkuláciu rieši banka, ktorú si zvolí kupujúci a zjednodušene povedané, ide o účet na ktorý sa prevádza kúpna cena a až do splnenia podmienok nemôže touto sumou disponovať ani jedna zo zmluvných strán. Poplatok je v každej banke trochu odlišný. Štandardne tento poplatok hradí kupujúci. Prebieha to tak, že pred podpisom kúpnych zmlúv sa dohodnete s konkrétnou bankou na zriadení vinkulovaného účtu. Ten pripravuje banka na základe zmluvy o zriadení vinkulovaného účtu (ako podklad potrebuje návrh kúpnej zmluvy) a podpisuje ju len kupujúci a predávajúci dostáva potvrdenie. Kupujúci musí previesť čiastku na vinkulovaný účet a následne banka vystaví potvrdenie pre predávajúceho. Peniaze sú na vinkulovanom účte až do splnenia podmienok uvedených v zmluve. Tie sú štandardne také, že na LV k nehnuteľnosti už je zapísaný nový vlastník (kupujúci) a LV je bez tiarch (mimo tých, ktoré sú v kúpnej zmluve uvedené). Akonáhle je tento stav splnený, vyberá sa LV z katastra na právne účely a predloží sa banke. Banka na základe tohto LV  prevádza finančné prostriedky podľa ustanovení v zmluve. 

Jediným hypotetickým rizikom vinkulovaného účtu je to, že ide o bežný účet. Síce na vinkulovanú čiastku už nemá kupujúci dosah a nemôže s ňou disponovať, ale v prípade, že by počas obdobia vinkulácie prišla na kupujúceho exekúcia, zablokuje aj tento účet. V takom prípade by banka nevedela uvoľniť prostriedky z tohto účtu v prospech predávajúceho ani po splnení podmienok.

  1. Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy (KZ)

 Už máte podpísanú rezervačnú zmluvu, kupujúci zaplatil rezervačný poplatok, je čas na prípravu kúpnej zmluvy. Treba mať na pamäti, že každý prípad je v niečom odlišný a preto používanie voľne stiahnuteľných vzorov z internetu sa nemusí vždy vyplácať. Naše odporúčanie je určite zveriť prípravu zmluvy právnikovi. V našej spoločnosti rieši zmluvy právny tím a zo skúsenosti Vám vieme povedať, že aj po stovkách pripravených zmlúv sa stretávame stále s novými situáciami. Neodborne pripravená zmluva by Vám mohla v niektorých prípadoch spôsobiť ťažkosti s prevodom na niekoľko mesiacov a v tom najhoršom prípade pripraviť o peniaze.

Nehnuteľnosť zaťažená ťarchou

Už pri rozhodovaní o kúpe by ste mali vidieť LV k nehnuteľnosti, na ktorom sú rozpísané všetky ťarchy k danej nehnuteľnosti (prípadne vyznačené “Poznámky” na LV). Pokiaľ sú na LV ťarchy, určite ich neváhajte prebrať s realitným odborníkom, alebo právnikom. Niektoré sú neškodné (práva prechodu, prejazdu, právo stavby, uloženia inžinierskych sietí a pod.), niektoré bude potrebné riešiť v procese kúpy (záložné právo v prospech banky, resp. inej tretej osoby) a niektoré môžu byť veľmi ťažko riešiteľné bez odbornej pomoci (exekúcia, právo doživotného užívania a pod.).

Vysvetlíme Vám dva najčastejšie a základné prípady a to také, ak nehnuteľnosť nemá žiadne ťarchy (alebo ako bolo vyššie uvedené, má len “neškodné” ťarchy) a ak na nehnuteľnosti viazne ťarcha v prospech banky predávajúceho.

Nenašli ste odpoveď?

Ak potrebujete poradiť a nenašli ste u nás správny manuál, radi Vám vypracujeme odpoveď s advokátskym a predajným tímom. Napíšte nám na messengery.

Live chat
Realitná pomoc
  • Virtuálna obhliadka
  • Cenová mapa
  • Obhliadky s maklérom
  • Appka s kontrolou
  • Marketing a aktualizácie
od
499
Viac o službe
Právna pomoc
  • Kúpne zmluvy
  • Pripomienky a jednanie
  • Elektronické podanie
  • Autorizovaní advokáti
  • Kolok za skrátené konanie s nami za 118€
od
99
Viac o službe
Hypotéka
  • 3 top riešenia od bánk
  • Zadarmo znalecký posudok
  • Kontrola zmlúv a asistencia
  • Vybavenie katastra
  • Úhrada správnych poplatkov na katastri
Viac o službe
Máte otázky?
Radi Vám ich zodpovieme cez náš live chat alebo na telefónnom čísle 0950 880 132