Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 1 - Rezervácia nehnuteľnosti

Stiahnuť

Ak ste sa dostali do štádia, že Vaša nehnuteľnosť si našla svojho záujemcu, dohodli ste sa na kúpnej cene a podmienkach zmluvy, gratulujeme Vám! No netreba zabúdať na to, že aj ďalšie kroky sú veľmi dôležité. V prípade, že využívate služby nášej právnej pomoci, celým procesom Vás bude sprevádzať a dohliadať naň náš odborník.

Celý postup sa skladá z niekoľkých krokov a detailnejšie ich popíšeme:

  1. Rezervácia nehnuteľnosti
  2. Zaistenie financovania nehnuteľnosti
  3. Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy
  4. Podpisy zmlúv a podanie zmlúv na kataster
  5. Finančné plnenie
  6. Odovzdanie nehnuteľnosti 

V jednotlivých krokoch sú odlišnosti podľa toho, či kupovaná nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou (hypotéka, iné) a podľa toho, či kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou (resp. ďalšími finančnými produktmi).

Rezervácia nehnuteľnosti

Prečo je rezervácia potrebná? 

Z pohľadu predávajúceho - chce si byť istý, že záujem o nehnuteľnosť je vážny, že nepríde k odstúpeniu záujemcu bez kompenzácie a vďaka tomu získava istý pocit komfortu.

Z pohľadu záujemcu - chce si byť istý, že vybranú nehnuteľnosť mu už nikto iný nevyfúkne bez kompenzácie, zároveň získava časový komfort pre riešenie prípadného financovania.

Rezervácia nehnuteľnosti je dôležitým krokok, či už je proces predaja pod drobnohľadom odborníka, alebo predaj riešite na vlastnú päsť. Preferencia majiteľa je vo väčšine prípadov taká, aby bola doba rezervácie čo najkratšia, záloha čo najvyššia a v prípade odstúpenia kupujúceho pokuta čo najväčšia. Naopak, v prípade záujemcu je ideálna nižšia záloha, väčšia časová rezerva na podpis kúpnej zmluvy a čo najmenšie sankcie v prípade odstúpenia.

Prípravu rezervačnej zmluvy treba jednoznačne zveriť odborníkovi (Právnik, Notár, RK), aby všetky vaše dojednania mali aj právnu váhu. Čím dôslednejšia rezervačná zmluva bude, tým menej starosti Vás čaká pri pripomienkovaní kúpnej zmluvy. Rezervačná zmluva môže mať viacero úprav a stretnúť sa môžete aj s pojmami ako zmluva o budúcej zmluve, zmluva o rezervácii, dohoda o zložení zálohy a ďalšie, no ich podstatou je vždy to isté.

Ako rýchlo vie byť rezervačná zmluva pripravená?

Štandardne trvá príprava rezervačnej zmluvy približne 24 hodín, samozrejme záleží od kompletnosti podkladov. V prípade našej spoločnosti kompletizujeme podklady k nehnuteľnostiam, ktorých majitelia využili našu realitnú pomoc, už od ich náboru. Z tohto dôvodu pri samotnom predaji je náš právny tím v obraze a kompletizácia podkladov netrvá dlho. V prípade záujemcu, najmä ak bude financovať kúpu hypotékou, je veľmi dôležité, aby mal financovanie vopred prezistené. Náš finančný tím pripravuje pre kupujúcich Hypo kartu už v priebehu ich hľadania a tým minimalizuje riziko neschválenia hypotéky. 

Základné údaje v rezervačnej zmluve

Potrebnými údajmi sú základné identifikačné údaje zmluvných strán, kontaktné údaje, kompletné údaje o predmete prevodu, výška rezervačného poplatku, doba rezervácie, výška kúpnej ceny nehnuteľnosti a spôsob financovania. K podkladom patrí skontrolované LV nehnuteľnosti, kontrola katastrálnej mapy vzhľadom na právny stav prístupovej komunikácie (dôležité najmä pri pozemkoch) a nadobúdacia zmluva.

Rezervačný poplatok

Výška rezervačného poplatku (používa sa aj pojem depozit alebo záloha) závisí od dohody zmluvných strán, pričom platí, že čím vyššia cena nehnuteľnosti, tým vyšší rezervačný poplatok. Platí sa po podpise rezervačnej zmluvy. Odporúčame prevodom na účet, niekedy sa môže požadovať hotovosť, v takom prípade si treba dobre uchovať potvrdenie o úhrade. V prípade financovania hypotékou budete musieť potvrdenie o zaplatení rezervačného poplatku predložiť banke. 

Na koho účet ide rezervačný poplatok?

Pokiaľ využívate služby realitnej kancelárie, je štandardom platiť rezervačný poplatok na depozitný účet spoločnosti. Ďalšie možnosti sú notár (nákladnejšia varianta), alebo priamo majiteľovi. Pokiaľ medzi kupujúcim a predávajúcim nie sú nadštandardné vzťahy, určite sa preferuje skladať zálohu na účet tretej strany (RK, notár...), nakoľko v prípade potreby vrátenia zálohy nemá na majiteľov účet dosah nikto iný ako majiteľ.

Doba rezervácie

Dĺžka doby rezervácie udáva najneskorší možný termín podpisu kúpnej zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim. Termín sa dá predĺžiť formou dodatku k rezervačnej zmluve, avšak musia s tým súhlasiť obe strany. Dĺžka doby rezervácie je vždy na dohode zmluvných strán, zo skúseností odporúčame pri financovaní vlastnými prostriedkami minimálnu dobu 30 dní a pri financovaní hypotékou 60 dní (v týchto lehotách sa už počíta aj s rezervou). Pokiaľ využívate služby odborníka, mal by Vám vedieť pripraviť vopred kvalifikovaný odhad potreby času s ohľadom na všetky okolnosti a náležitosti.

Pokuty a sankcie

V prípade porušenia zmluvy nastáva nepríjemná časť a to sú zmluvné pokuty. Ich výška musí byť dojednaná už v samotnej rezervačnej zmluve, ktorá by mala myslieť na všetko. Z našich skúseností sa to stáva skutočne výnimočne. Najčastejším problémom býva, že kupujúcemu neschvália potrebnú výšku hypotéky a nevie si zabezpečiť financovanie. Z toho dôvodu sa snažíme vysvetliť všetkým našim klientom už po obhliadkach výhody a dôležitosť Hypo karty a byť na kúpu pripravený vopred. 


Nenašli ste čo ste hľadali?

Ako funguje realitná služba #bezprovízie - krok za krokom

Nie je Vám jasné ako funguje naša realitná služba #bezprovízie? V ktorom kroku prídeme nafotiť vašu nehnuteľnosť, alebo ako prebieha platba za náš balík? Prečítajte si nasledujúci text, ktorý Vás prevedie celým postupom úspešného predaja nehnuteľnosti.

Čítať teraz

Aké sú možnosti predaja Vašej nehnuteľnosti ak máte hypotéku?

Existujú tri možnosti, ktoré Vám umožňujú predať Vašu nehnuteľnosť, na ktorej máte záložné právo v prospech financujúcej banky.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 2 - Zaistenie financovania nehnuteľnosti

Rozlišujeme dva základné spôsoby financovania kúpy nehnuteľnosti a to: hypotékou alebo vlastnými prostriedkami. V prípade ak kupujúci bude financovať kúpu nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru, musí počítať s niekoľkými úkonmi, ktoré bude potrebné urobiť medzi podpisom rezervačnej zmluvy a podpisom kúpnej zmluvy. K tomu, aby banka schválila hypotéku bude potrebovať okrem údajov od kupujúceho (žiadateľa) aj návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok. 

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 3 - Kúpna zmluva

Príprava a pripomienkovanie kúpnej zmluvy. Pokiaľ ste išli podľa nášho postupu, väčšinu podkladov bude mať právnik k dispozícii už z procesu prípravy rezervačnej zmluvy. Ale vo všeobecnosti bude potrebovať podobné podklady uvedené v odstavci ”Základné údaje v rezervačnej zmluve”. Zoznam sa môže v niektorých prípadoch predĺžiť, tieto situácie rozoberieme v nasledujúcom texte..

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 4 - Podanie na kataster

V deň podpisu zmlúv je logistika veľmi dôležitá. V prípade využitia služieb našej spoločnosti Vás procesom sprevádza buď odborník z právneho alebo finančného tímu. Uvedieme niekoľko rôznych scenárov závislých najmä od spôsobu financovania, resp. zabezpečenia úschovy finančných prostriedkov.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 5 - Finančné plnenie

Najrýchlejšie prídu peniaze na účet predávajúceho pri financovaní hypotékou. Áno, je to tak, aj keď mnohokrát pre predávajúceho býva lákavejší hotovostný kupec a môže mať výhodu pri zjednávaní ceny. Tá výhoda však neplatí pokiaľ je klient už preverený finančným poradcom a má hypokartu.

Čítať teraz

Postup pri predaji nehnuteľnosti - časť 6 - Odovzdanie

Podmienky, ktoré musia byť splnené, aby ste si vedeli odovzdať nehnuteľnosť máte dojednané v kúpnej zmluve. Štandardom je termín XY dní od uhradenia celej kúpnej ceny, avšak dojednanie môže byť iné, podľa toho ako ste si ho dohodli ešte počas pripomienkovania kúpnej zmluvy.

Čítať teraz

Potvrdenie o nedoplatkoch od správcu

Ak predávate byt, povinnou prílohou k zmluve o prevode vlastníctva bude vyhlásenie správcu domu o tom, že ako vlastník bytu, resp. nebytového priestoru nemáte žiadne nedoplatky na úhradách za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Potvrdenie o nedoplatkoch je zároveň povinnou prílohou pri podávaní návrhu na vklad do katastra.

Čítať teraz
Chcem predať #bezprovizie

Dohodnite si nezáväznú obhliadku a my Vám do 24 hodín spracujeme inzerát

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.