MENU
Tento článok môžete čítať za dvoch okolností. Prvou je, že sa pripravujete na predaj svojej nehnuteľnosti a chcete byť pripravený ak o kúpu prejaví záujemca vážny záujem. Ten druhý je, že ste toho svojho kupujúceho už našli a teraz potrebujete spísať celý akt na papier tak, aby ste boli obe strany chránené a vklad vlastníckeho práva do katastra prebehol bez problémov.
Pokúsime sa Vám opísať krok po kroku zostavenie kúpnej zmluvy, jej povinné náležitosti ale aj odporúčania na vyše, ktoré z našej praxe predchádzajú mnohým nezhodám. Vzor kúpnej zmluvy pre byt, dom a pozemok nájdete na záver článku, odporúčame si ho otvoriť a priebežne sledovať počas čítania tohto manuálu.
Ak si chcete ušetriť čas a predísť potencionálnym starostiam, odporúčame sa obrátiť s vypracovaním zmluvy na advokáta, prípadne notára, alebo využite našu službu Právna pomoc v rámci ktorej Vám nami pridelený osobný advokát s tímom zmluvy nie len vypracuje, ale postará sa o celý proces prevodu vlastníctva, vrátane elektronického podania na kataster a odovzdania nehnuteľnosti so zmenou odberateľa, a to všetko len za 339€. Viac o tom ako služba funguje a hodnotenia spokojných klientov nájdete TU.
Ak ste odhodlaný proces zvládnuť aj sami, tak s naším manuálom a vzorom kúpnej zmluvy, v ktorom opisujeme jednotlivé články a ich fungovanie, to zvládnete ľavou zadnou. Nachystajte si kávu a poďme a na to.
Už na úvodnej strane nášho vzoru kúpnej zmluvy sa v hlavičke nachádza označenia dokumentu "Kúpna zmluva" a dôležitý odkaz na Občiansky zákonník, ktorému sa kúpna zmluva podriaďuje. To platí aj v prípade, ak nehnuteľnosť predávate alebo kupujete ako právnická osoba. Je potrebné si uvedomiť, že kúpna zmluva "zo zákona" musí obsahovať zákonom dané náležitosti, pričom ich opis nenájdete len v tomto príspevku ale primárne v paragrafe 588 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je prevod nehnuteľnosti z pohľadu zákona zhrnutý do tejto vety: Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
Ak by Vám čokoľvek z postupu nebolo jasné, tak na tomto odkaze na časť Občianskeho zákonníka obsahujúcu Všeobecné ustanovenia o kúpnej zmluve, by ste mali nájsť odpoveď. V prípade ak prevádzate bytový alebo nebytový priestor, je zákonná úprava prevodu vlastníckeho práva rozšírená o ustanovenia zákona č. 182/1993 (zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). To znamená, že na prevod vlastníctva k bytu respektíve nebytového priestoru (apartmány, obchodné priestory, pivnice, garážové státia a podobne) nemôžete použiť rovnakú zmluvu ako na prevod vlastníckeho práva k domu. Chýbali by v nej povinné ustanovenia, ktoré sa týkajú najmä vyšpecifikovania predmetu prevodu (napr. polohy bytu), úprava práv a vymedzenie príslušenstva, spoločných častí a spoločných priestorov v bytovom dome, v ktorom sa byt nachádza a zopár ďalších, ktoré si rozpíšeme ďalej. Pre tento účel bude každý článok zmluvy, ktorý budeme opisovať v tomto postupe rozdelený na byt a dom.
Najčastejšie dochádza k prerušeniu konania o vklade vlastníckeho práva na katastri z dôvodu nesprávneho označenia zmluvných strán, respektíve nekompletnosti údajov. Ak je predávajúci / kupujúci fyzická osoba, mala byť označená menom, priezviskom, rodným priezviskom (aj u mužov)), dátumom narodenia, rodným číslom, miestom trvalého pobytu, pričom mi v praxi navyše pridávame kontaktné údaje (kataster často pre urýchlenie komunikácie uprednostní túto formu), pričom právnická osoba sa označuje názvom, sídlom, identifikačným číslom a štatutárom (konateľ, respektíve osoba / osoby oprávnené konať v mene spoločnosti).
Praktické rady z našej praxe:
V prípade ak by ste sa chceli o tomto rozsahu osobných údajov zmluvných strán do kúpnej zmluvy presvedčiť na základe zákonného ustanovenia, tak Vám odporúčame oboznámiť sa do tretice s ešte s jedným zákonníkom, označovaný ako "Katastrálny zákon". Aby sme boli presnejší ide o zákon označený ako Zákon č. 162/1995 Z. z., pričom odkaz na paragraf 24, ktorý opisuje rozsah požadovaných údajov je TU. Ide o užitočný odkaz, kde nájdete množstvo odpovedí na otázky v súvislosti s prevodom nehnuteľností v kontexte katastra.
Základom pre zvládnutie tohto článku zmluvy je predpoklad, že sa Vám podarilo nájsť list vlastníctva na online portály (dajte si pozor, najmä pri bytoch, aby ste mali všetky listy vlastníctva, ktoré s nehnuteľnosťou súvisia, napr. zastavaný pozemok často býva na inom čísle listu vlastníctva ako samotný byt), pričom manuál ako si stiahnuť list vlastníctva nájdete TU a ako v ňom čítať TU.
V prípade ak predávate rodinný dom alebo pozemok, je definícia predmetu prevodu jednoduchá. Tá musí obsahovať nasledovné:
V tomto prípade je to náročnejšie a u niektorých listov vlastníctva, respektíve zápisov si na správnom definovaní aj my trháme vlasy. K najčastejším chýbam dochádza pri nesprávnom definovaní spoluvlastníckych podielov, podielov týchto podielov na podieloch spoločných častí atď. Znie to tak strašne ako to čítate. Základom je však nasledovné:
Opäť platí, že všetky údaje vyčítate z listu vlastníctva a v rovnakom znení by mali figurovať na kúpnej zmluve. Viac o tom ako čítať v liste vlastníctva sa dočítate TU.
Rovnako sa odporúča v predmete uviesť samotnú podstatu tohto právneho úkony tak ako vyplýva zo zákona v zmysle odplatného prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti medzi zmluvnými stranami, kde kupujúcemu vzniká povinnosť za predmet prevodu zaplatiť kúpnu cenu a predmet prevodu prevziať a na strane predávajúceho tento predmet prevodu odovzdať (to za akých okolností dôjde k odovzdaniu nehnuteľnosti si zmluvné strany dohodnú nižšie v zmluve).
V našej šablóne tento priestor bodu 2. a vyššie Čl. I. využívame na definovanie vlastníckeho podielu predávajúceho k nehnuteľnosti ako celku a určenie budúcich vlastníckych podielov kupujúceho / kupujúcich k predmetu prevodu. Vo veci kúpnej ceny sa odvolávame na Čl. II. (pri dome) respektíve Čl. IV. pri byte, kde máme definovanú výšku kúpnej ceny a spôsob jej zaplatenia. Postupne sa k tomu dopracujeme, nasleduje však zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov požadovaný, opis bytu (jeho výmera) s vymedzením podielov na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu v zmysle Článku II. až III. našej zmluvy, zavŕšený úpravou práv k pozemkom zastavaným bytovým domom v Článku IV. našej zmluvy.
V našej praxi tento článok používame už v rezervačnej zmluve a to z jedného titulu. Pravdivý údaj o výmere podlahovej plochy bytu sa často líši od toho, ktorý prezentuje predajný inzerát alebo majiteľ nehnuteľnosti (často je sám uvedený do omylu) a preto už pri príprave rezervačnej zmluvy pýtame od vlastníkov nadobúdaciu zmluvu, aby sme od začiatku pracovali so správnou výmerou.
Z pohľadu zákona sa však nejedná len o výmeru bytového respektíve nebytového priestoru ale aj opis ich príslušenstva, ktorým môže byť k priestoru prislúchajúca pivnica. Definovanie polohy bytu sa uzatvára opisom hraníc bytu, kde používame štandardné zákonne ustanovenie a viac menej v rovnakom rozsahu používame opis súčastí bytu, ktorý upravujeme v zmysle nadobúdacej zmluvy a skutkového stavu ak sú tam odlišnosti. Špecifikom našej zmluvy je odvolávka na hnuteľný nábytok a zariadenie priestoru, ktorý máme riešený formou prílohy - tabuľka s ich opisom, ktorým predchádzame následným nedorozumeniam pri odovzdaní bytu. Upozorňujeme, že nejde o povinnú súčasť zmluvy ale zlepšenie, ktoré nás naučila prax.
Pozor si treba dať, aby ste nezabudli na opis garážového státia alebo pivnice, ak sú vedené ako samostatné nebytové priestory. Príkladom sú pivnice, ktoré boli historicky riešené ako príslušenstvo bytu, avšak dnes ich developeri z hľadiska monetizácie zapisujú ako samostatné nebytové priestoru, ku ktorým Vám odplatne prevedú vlastnícke právo vo veľkosti 1 / 1. V tomto prípade je nutné vypísať výmeru tejto pivnice.
V prípade vnútorných parkovacích státi v podzemnej garáži v rámci bytového domu je vlastnícky vzťah ku parkovaciemu státiu riešený ako podiel vlastníka na jednom veľkom nebytovom priestore (nie ste vlastníkom konkrétneho státia ale spoluvlastníckeho podielu na jednom veľkom nebytovom priestore) spojený s výhradným právom užívanie konkrétneho parkovacieho státia označeného číslom. Aj v tejto situácii je nutné aby ste v opise nebytového priestoru uviedli celkovú výmeru nebytového priestoru a Váš spoluvlastnícky podiel na ňom. Viď. obrázok nižšie.
V tomto prípade citujeme a vychádzame opäť raz zo zákonných ustanovení, pričom máme vo zvyku ustanovenia ods. 3.1. až 3.3. upravovať v zmysle nadobúdacej zmluvy, ak sa v priestoroch bytového domu nachádzajú špecifické priestory pre daný bytový dom, ako napríklad kočikáreň (historickejším príkladom sú mangľovne) alebo v súčasnosti pri novostavbách bývajú trendom športové či komunitné priestory.
Ustanovenia sú takmer totožné to zákonným ustanovením paragrafu 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na ktorého odkaz Vám prikladáme TU.
Z definície veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu, ktorá má nasledovné znenie: Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu a príslušenstve bytového domu je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Pričom je nutné v zmluve veľkosť tohto podielu definovať. Zároveň ste si asi všimli, že na základe tejto definície a údaju z listu vlastníctva vieme určiť hodnotu podlahovej plochy bytu. Pri podiele v zmysle prvej tohto odstavca o veľkosti 13256/666512, je výmerou podlahovej plochy bytu hodnota v čitateli a teda 132,56m2.
Čo rozumieme podlahovou plochou bytu? Odpoveďou je ods. paragrafu 2 zákona o vlastníctve bytov - Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na priľahlom pozemku.
Ide o neopomenuteľnú súčasť každej kúpnej zmluvy pri prevode bytového respektíve nebytového priestoru, pričom existujú dve alternatívy ako je vysporiadané právo vlastníka k parcele pod domom. Najčastejšie sa stretávame s klasickým prípadom, kedy parcela (pozemok) zastavaný bytovým domom je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, dobrým signálom, že spadáte do tejto kategórie je keď sú parcela a stavba uvedené na jednom čísle listu vlastníctva. Netreba sa zľaknúť ak na liste vlastníctve k svojmu bytu nevidíte parcelu, respektíve je pod ňou napísané, že právny vzťah k parcele je evidovaný na inom čísle listu vlastníctva. Ak máte spoluvlastnícky podiel na zastavanom pozemku, ktorý je však vedený na inom čísle listu vlastníctva, pravdepodobne bol nadobudnutý dodatočne v rámci vysporiadania práv na zastavanom pozemku, ktoré kedysi vlastnilo a odpredávalo mesto alebo správca bytového domu.
Dajte si pozor aby ste si pred prípravou zmluvy vyhľadali všetky listy vlastníctva spojené s bytom. Najlepšie ak sa budete držať nášho postupu TU.
Stretávame sa však aj s prípadmi, keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru nedisponuje spoluvlastníckym podielom na zastavanom pozemku a v tomto prípade mu zo zákona prislúcha právo k pozemku vyplývajúce z vecného bremena, ktoré sa zapíšte do katastra nehnuteľností a má nasledovné znenie: K pozemku sa zriaďuje podľa §23 zákona č.182/1993 Z.z. v znení Zákona č.151/95-Právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré spočíva v práve stavby na pozemku. V žiadnom prípade nejde o defekt nehnuteľnosti a z vlastníctva pozemku pod bytovým domom vlastník nijako nebenefituje, respektíve pri jeho absencii nie je žiadnym spôsobom ukrátený.
Čo rozumieme pod pozemkami priľahlými? Ide o všetky parcely, ktoré nie sú zastavané bytovým domom ale patria k nemu a ku ktorým má vlastník bytu alebo nebytového priestoru spoluvlastnícky podiel. V súčasných trendoch výstavby ide o spoločný areál tvorený komunitným priestorom, záhradami, detským ihriskom a podobne.
Tento Článok v zmluve ponechávate len v prípade ak kupujúci financuje časť kúpnej ceny hypotékou, ktorej predmetom záložného práva je predmet prevodu. Pre vylúčenie pochybností, záložné právo na nehnuteľnosti môže zriadiť len aktuálny majiteľ a robí sa to iba za tých okolností, keď sa ako kolaterál banke zakladá kupovaná nehnuteľnosť, t. j. predmet prevodu. Ak čerpá kupujúci hypotéku, ale zakladá inú nehnuteľnosť, tak tento Článok vylúčte a zmluva sa Vám automaticky prečísluje.
Predmetom tohto článku je zaviazanie predávajúceho k súčinnosti, respektíve k zriadeniu záložného práva v prospech veriteľa kupujúcich - financujúcej banky na predmete prevodu, pričom ide o esenciálny podmienku čerpania každej takejto hypotéky, a na základe čoho banka načerpá túto časť kúpnej ceny v prospech účtu predávajúceho (čerpá sa priamo na účet predávajúceho, teda riziká so zriadeným záložného práva sú takmer minimálne, treba dohliadnuť na to aby sa slnili aj ostatné podmienky čerpania a peniaze boli uvoľnené v prospech predávajúceho).
Momentom prevodu vlastníckeho práva, teda povolením vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúcich rozhodnutím príslušného Okresného úradu - katastrálneho odboru, vstúpia do postavenia záložcu (osoba ktorá ručí nehnuteľnosťou banke) kupujúci, a prevezme na seba všetky povinnosti a práva z toho vyplývajúce (napr. udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, nescudziť ju bez predchádzajúceho súhlasu banky a podobne).
Financujúca banka v 80% prípadoch (pri štandardnom prevode bytu) čerpá prostriedky poskytnuté z úveru na základe vyznačenia plomby na liste vlastníctva a predloženia súvisiaceho návrhu na vklad s pečiatkou podateľne príslušného Okresného úradu - katastrálneho odboru s prideleným číslom konania, dátum a časom prijatia. Bez tohto kroku nie je možné hypotéku v prospech ktorej sa zakladá nehnuteľnosť načerpať.
Tento článok bude najobšírnejší z pomedzi ostatných. V prípade našej šablóny máme tento Článok spojený aj s podmienkami pre podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Spôsobov akým dôjde k úhrade kúpnej ceny je hneď niekoľko, ale keby sme si mali spraviť jednoduchú kategorizáciu tak by rozdelenie by vyzeralo nasledovne:
Jednotlivé spôsoby si teraz podrobnejšie opíšeme pričom do kalkulácie prichádza ešte faktor prípadného záložného práva veriteľa predávajúceho, ktorý má na nehnuteľnosti zriadené záložné právo, ktoré kryje aktuálny úverový záväzok predávajúceho. V 99% prípadov majitelia nemajú dostatok vlastných peňazí na vyplatenie úveru (logicky na čo by ho potom čerpali) a tento úver je vyplácaný z prostriedkov kupujúceho vo forme časti kúpnej ceny. To znamená že na účet predávajúceho sa pripíše len rozdiel kúpnej ceny ponížený o jeho úverový zostatok (pôvodný veriteľ sa vypláca na priamo Vašou bankou alebo Vašími vlastnými zdrojmi) a v tomto prípade je banka predávajúceho zo zákona zabezpečiť výmaz pôvodného záložného práva na predmete prevodu.
Dokument na základe ktorého "nová banka" vypláca "starú banku" vydáva banka predávajúceho a označuje sa ako Súhlas s predčasným splatením hypotéky a vyčíslenie jej zostatku. Kedy o tento dokument požiadať, ako taký dokument vyzerá, či kedy banka pošle na kataster súhlas s výmazom ťarchy sa dočítate v tomto príspevku TU, a v ďalšom opise budeme predpokladať, že rozumiete problematike vyplácania "starej hypotéky".
Celá kúpna cena hradená z vlastných zdrojov bez úschovy
Tejto alternatíve napíšeme asi najmenej, nakoľko ju v praxi klientom neodporúčame, respektíve sa im ju snažíme vyhovoriť. A to aj v prípadoch keď sú účastníci rodinný príbuzný s maximálnou dôverou. V tomto prípade je formulácia veľmi jednoduchá, viď. obrázok nižšie. Prevod sa robí na priamo, kupujúci predávajúcemu hotovostným alebo bez hotovostným prevodom (pozor treba rešpektovať nariadenie Zákona o obmedzení platieb v hotovosti, konkrétne paragraf 4 - Zakazuje sa platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 eur, medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi, viac sa dočítate TU) k rukám alebo v prospech bankového účtu predávajúceho. Najnáročnejšie dosiahnuť dohodu medzi zmluvnými stranami, kedy k úhrade dôjde. Bude to pri podpise kúpnej zmluvy? Alebo po povolení vkladu katastra?
Rozdiel spočíva v tom, že kúpna zmluva síce štandardne nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu (ak nie je dohodnuté inak), avšak vlastníkom sa kupujúci stáva až rozhodnutím príslušného Okresného úradu - katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Ako asi viete, na vydanie tohto rozhodnutia má kataster 30, respektíve 15 dní pri skrátenom konaní. Ak kupujúci uhradí kúpnu cenu pri podpise kúpnej zmluvy, ide do rizika, že stále nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Ak navrhnete predávajúcemu úhradu kúpnej ceny po právoplatnom povolení vkladu vlastníckeho práva katastrom, bude Vám oponovať, že kde má garanciu úhrady keď už raz budete vlastníkom nehnuteľnosti (samozrejme vzniká mu právo na odstúpenie od zmluvy ak by ste úhradu kúpnej ceny nevykonali, kto to však chce riešiť takto)? Preto zvážte alternatívu v zmysle nasledovného odstavca.
Úhrada kúpnej ceny z vlastných zdrojov prostredníctvom notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácie
Toto je cesta, ktorou by ste mali ísť ak vyplácate hoci len časť kúpnej ceny formou vlastných zdrojov. Ide o ochranu Vašich prostriedkov, respektíve Vášho majetku dokonalým nástrojom, ktorý je výhodný pre obe strany. Odprezentovať túto formu úhrade druhej zmluvnej strane netreba brať ako vyjadrenie nedôvery, skôr ako návrh na ochranu oboch strán. Aj keď sa môže na prvý pohľad zdať, že notárska úschova alebo banková vinkulácia chránia v prvom rade nadobúdateľa, nie tomu tak. Každá minca má dve strany a v tomto prípade získava predávajúci garanciu, že kúpna cena mu za splnenia podmienok (najčastejšie prepis vlastníka) bude bezodkladne vyplatená.
Princíp takého to spôsobu úhrady kúpnej ceny spočíva v tom, že či ide o banku alebo notára, kupujúci sa vzdáva dispozičných práv tejto časti kúpnej ceny a to za podmienok definovaných v zmluve o vinkulácii / zápisnici, pričom tie budú za splnenia dohodnutých podmienok vyplatené predávajúcemu a ak by v určitom časovom období nedošlo k ich splneniu, budú kupujúcemu finančné prostriedky vrátené a predávajúci má právo na odstúpenie od zmluvy s následkom zvrátenia právnych úkonov (napr. zastavenie konania na katastri).
Ako funguje banková vinkulácia sme Vám spísali TU a v prípade notárskej úschovy TU, s tým že v predmetných príspevkoch nájdete aj šablóny na formulovanie tohto spôsobu úhrady kúpnej ceny.
Úhrada kúpnej ceny kombináciou vlastných zdrojov a hypotekárneho úveru
V prípade ak disponuje kupujúci vlastnými zdrojmi na úhradu celej kúpnej ceny, máme vo zvyku preskakovať krok rezervácie, a klientom pripravujeme rovno návrh kúpnej zmluvy, ktorú po odsúhlasení podpisujeme so súčasným zriadeným notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácia.
Avšak, keď kupujúci financuje časť kúpnej ceny formou hypotekárneho úveru, ktorý musí byť pred podpisom kúpnej zmluvy schválený (predpokladá doloženie znaleckého posudku, ktoré vypracovanie trvá málokedy kratšie ako týždeň) odporúčame spísať a uzavrieť zmluvu o rezervácii. Tá poskytuje dostatočné časové obdobie na schválenie financovania kúpy nehnuteľnosti bankou a zároveň zaväzuje obe zmluvné strany k podpisu kúpnej zmluvy, s následkom zmluvnej pokuty ak by k tomu nedošlo, ako forma finančnej kompenzácie strateného času. Viac o rezervačnej zmluve a jej vzor nájdete TU.
Či kupujúci financuje celú kúpnu cenu alebo jej časť hypotekárnym úverom, spôsob jej úhrady sa primárne odvíja od dvoch faktorov:
Aby ste mohli tento Článok správne nachystať, je potrebné mať prehľadom o tom, ako plánuje kúpnu cenu kupujúci financovať. Opäť, v prípade nášho postupu, tento scenár ošetrujeme už v rezervačnej zmluve, aby nedošlo k nezhode na podmienkach úhrady kúpnej ceny medzi zmluvnými stranami (napr. kupujúci bude trvať na úhrade vlastných zdrojov formou úschovy a predávajúci s tým nebude súhlasiť, v našich rezervačných zmluvách zaväzujeme predávajúceho súhlasom s takýmito spôsobom úhrady vopred). Ďalším podkladom pre dokončenie sú podmienky čerpania hypotéky kupujúceho, ktoré by Vám mal predložiť a potom je to v prípade vyplácania hypotéky predávajúceho súhlas banky s predčasným splatením, ktorý obsahuje výšku vyplácanej sumy.
V 90% prípadoch pracujeme s nasledovnou formou úhrady:
V niektorých prípadoch uschovávame druhú časť kúpnej ceny u notára alebo v bankovej vinkulácii, pričom tieto prostriedky obdrží predávajúci po prepise vlastníka. Vo všetkých bankách, okrem ČSOB, s tým banka nemá problém a čerpá tretiu časť kúpnej ceny na vyznačenie plomby (po vykonaní návrh na vklad záložného práva v prospech banka na katastri). V ČSOB si v prípade úschovy druhej časti kúpnej ceny diktujú podmienku, že hypotéku načerpajú až po úhrade druhej časti kúpnej ceny v prospech účtu predávajúceho, t. j. keď sa prepíše vlastník a uvoľní sa úschova / vinkulácia.
V kombinácii s hypotékou sa často používa aj dofinancovanie spotrebným úverom alebo úverom od Prvej stavebne sporiteľne (splatnosť až 20 rokov), pričom pri zapracovaní tohto financovania pracujeme akoby s vlastnými zdrojmi kupujúceho, nakoľko ich čerpá banka na účet kupujúceho a ten ich prevádza v prospech predávajúceho v zmysle kúpnej zmluvy (okrem PSS, ktorá čerpá priamo v prospech účtu predávajúceho).
Podmienky čerpania sa v prípade financovanie skolaudovaného bytu alebo domu len málokedy líšia od tých, ktoré sme Vám pridali do šablóny. V prípade rozostavaných stavieb alebo neskolaudovaných stavieb sa čerpanie môže značne líšiť a komplikovať. V tomto prípade naozaj odporúčame využiť našu službu Právna pomoc, aby ste si neskomplikovali život.
Kedy podať návrh na vklad vlastníckeho práva pri financovaní formou hypotéky?
V našej praxi máme zaužívané, a klientami štandardne akceptované podmienky podania návrhu na vklad vlastníckeho práva. Návrh na vklad posielame elektronicky po splnení nasledovného:
Pripomíname, že vlastníkom nehnuteľnosti sa kujúci stáva až právoplatným rozhodnutím katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva. Odporúčame pracovať s návrhom na vklad, ktorý obsahuje obe zmluvné strany a nesplnomocňovať druhú zmluvnú stranu na zastupovanie pri podaní. Je to bezpečné z z nasledovného titulu - spať vzatie návrhu na vklad je možné len s písomným súhlasom všetkých účastníkov zmluvy, respektíve návrhu na vklad, čo poskytuje istú garanciu kupujúcemu keď už posiela vlastné zdroje a čerpá hypotéku ešte pred povolením vkladu vlastníckeho práva.
Vzor návrh na vklad vlastníckeho práva, odporúčanie na jeho podanie nájdete v samostatnom príspevku TU.
V zmysle paragrafu 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytového priestore musí každá zmluva o prevode vlastníctva bytového alebo nebytového priestoru obsahovať vyhlásenie kupujúceho o pristúpení ku zmluve o výkone správy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a správcom (prípadne spoločenstvom vlastníkov) na strane druhej.
Je to povinná súčasť zmluvy a preto sa jej viac venovať nebudeme, rovnako ako bod 7.2. našej kúpnej zmluvy pre prevod vlastníctva bytu, kde zaväzujeme predávajúceho predložiť v deň podpisu potvrdenie správcu o tom, že predávajúci nemá nedoplatky na preddavkových platbách. Ide o neoddeliteľnú súčasť návrhu na vklad vlastníckeho práva, bez ktorej Vám kataster konanie preruší. Zaujímavé na tom je že, kataster nemá právo rozhodovať o týchto okolnostiach, iba potvrdiť splnenie zákonných podmienok a to prítomnosť prílohy v podobe tohto potvrdenia. V tomto prípade sa teda neľakajte ak by Vaše potvrdenie bolo staré mesiac / dva.
Úvod tohto Článku v našej zmluve venujeme primárne na prehlásenia predávajúceho o technickom a právnom stave nehnuteľnosti. V prvom rade je to vyhlásenie o tom, že oboznámil kupujúceho so všetkými vadami, respektíve s kompletným technickým stavom a nič nezatajil. Situácie v prípade skrytých vád opisujeme v tomto príspevku TU. Rovnako kupujúci prehlasuje, že sa s technickým stavom nehnuteľnosti dobre oboznámil, a že ho v tomto stave kupuje. Ide o nešťastnú formuláciu, ktorá chráni čiastočne zvýhodňuje predávajúceho, na druhej strane sa predpokladá, že keď niečo kupujete tak naozaj sa s predmetom kúpy aj oboznámite. Za týmto účelom sa čoraz častejšie stretávame aj u predávajúcich, nie len kupujúcich, vo veci vypracovania technickej inšpekcie nehnuteľnosti.
Technický posudok nehnuteľnosti je elaborát vypracovaný odborníkom po osobnej návšteve nehnuteľnosti, kde popisuje technické nedostatky a kondíciu nehnuteľnosti. Predávajúci tak môže pokojne spávať, že kupujúci bol naozaj so všetkými nedostatkami oboznámený a kupujúci si môže byť istý, že ho po nasťahovaní neprekvapí nejaký nedostatok na nehnuteľnosti. Je to win win.
V štvrtom odstavci tohto Článku pokračujeme druhou stránkou mince a to právnym stavom nehnuteľnosti. V písmene c) napríklad citujeme všetky zápisy v časti C - ťarchy z listu vlastníctva a to najmä v podobe zákonných vecných bremien, vecných bremien práva prechodu, či ťarchy banky predávajúceho, ktorú budeme v rámci úhrady kúpnej ceny vyplácať. V ostatných ustanoveniach zaväzujeme predávajúceho k vyhláseniam, že má právo s nehnuteľnosťou nakladať, že neuprednostňuje iného veriteľa, nehnuteľnosť nie je predmetom sporu, ale aj či cez nehnuteľnosť nevedú inžinierske siete cudzieho vlastníctva, ktoré by mohli prekážať v budúcom užívaní predmetu prevodu a podobne. Je dôležité si ich dôkladne naštudovať nakoľko ak by sa ich nepravdivosť preukázala po podpise zmluvy, a to i len čiastočne, v ďalšom Článku vzniká právo kupujúcemu na odstúpenie (viď. nižšie).
Odovzdanie nehnuteľnosti
Ako vyplýva zo samej zákonnej definície kúpnej zmluvy "Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu." ide o povinnú súčasť kúpnej zmluvy. To znamená, že kúpna zmluva musí obsahovať dohodu o odovzdaní nehnuteľnosti, avšak jej podmienky ponecháva zákon kompletne na jej účastníkoch.
Môžete si dohodnúť presný termín odovzdania nehnuteľnosti (za predpokladu, že bola uhradená kúpna cena), naviazať odovzdanie na lehotu 15 alebo 30 dní od úhrady celej kúpnej ceny a podobne. Je to len na Vás. Určite však nevynechajte krok spísania odovzdávacieho protokolu, ktorého vzor a pravidlá nájdete v tomto príspevku TU. Ide o často podceňovaní ale o to dôležitejší krok.
S aktom odovzdania bezprostredne súvisí aj zmena odberateľa na nehnuteľnosti, ktorú máme v zmysle zmluvy obmedzenú lehotou, do kedy sa predávajúci zaväzuje odhlásiť a kupujúci prihlásiť. Presný postup ako na zmenu odberateľov vrátane jednotlivých žiadostí nájdete v našom ďalšom príspevku TU. V rámci našej služby Právna pomoc, poskytujeme klientom aj asistenciu so zmenou odberateľa.
Veríme, že pri správnom nastavení podmienok prevodu vlastníctva a nehnuteľnosti bez technických a právnych vád sa s tento Článok nebude uplatňovať, tak aby sa dosiahla spokojnosť na oboch stranách. Je však dôležité byť uzrozumený s tým, ako sa postupuje v prípade odstúpenia od zmluvy, najmä nie však výlučne, ako doručiť odstúpenie a za akých okolností má na to zmluvná strana právo. Okrem zákonných ustanovení, rozširujeme našu zmluvu o presnejšie scenáre, ktoré môžeme len narýchlo zhrnúť nasledovne:
V prípade odstúpenia od zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť poskytnuté plnenia, pričom sa zaväzujú obnoviť právny stav nehnuteľnosti k stavu pred podpisom kúpnej zmluvy. Týmto nie je dotknuté právo zmluvných strán na náhradu škodu, ktorá im vznikla.
Záväzky vyplývajúce zo zmluvy vstupujú do platnosti a účinnosti dňom, respektíve momentom podpisu kúpnej zmluvy. To neplatí pre nadobudnutie vlastníckeho práva. Častý omyl u klientov, ktorý musíme vysvetľovať je, že vlastníkom nehnuteľnosti sa kupujúci stáva až právoplatným rozhodnutím Okresného úradu - katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Na rozhodnutie o vklade vlastníckeho práva v prospech kupujúceho má kataster v prípade štandardného konania 30 dní, respektíve 15 dní pri skrátenom konaní. Ako postupovať pri podaní návrhu na vklad, ako ušetriť na poplatkoch a mnoho praktických rád nájdete TU.
V tejto časti zmluvy budete upravovať najmä počet rovnopisov, koľko zmlúv sa v akom počte pre ktorú zmluvnú stranu a účastníkov zmluvy bude vyhotovovať. Najčastejšou otázkou je v tomto prípade uchovanie kúpnych zmlúv do momentu, kedy vznikne právo v zmysle zmluvy na ich podanie Okresnému úradu - katastrálnemu odboru. V prípade našej služby Právna pomoc pracujeme výhradne s elektronickým podaním na kataster, kde účastníci splnomocňujú spoločnosť osobnimakleri.sk na elektronické podanie kúpnych zmlúv na kataster. Princíp spočíva v tom, že pri podpise kúpnej zmluvy sa stretneme u notára, kde overíme podpis predávajúceho na kúpnej zmluve, zmluvu podpíše aj kupujúci (podpis štandardne neoverujeme), a spolupracujúci notársky úrad vykoná zároveň elektronickú konverziu podpísanej a zviazanej zmluvy (spolu s návrhom na vklad). Takto na konvertovaný dokument máme nachystaný, pričom po splnení podmienok na podanie návrhu na vklad, ho pošleme ako splnomocnenec cez systém slovensko.sk príslušnému Okresnému úradu katastrálnemu odboru. Je to jednoduché, bezpečné a rýchle.
V prípade ak plánujete zmluvy podávať osobne, budete potrebovať dva extra originály a originál návrhu na vklad pre účely zabezpečenia podania na kataster. Ich úschova do momentu podania katastru, aby sa predišlo obídeniu splnenia podmienok pre podanie (napr. úhrada kúpnej ceny v prospech predávajúceho) je najčastejšie realizovaná nejakým sprostredkovateľom, ktorým môže byť realitná kancelária, advokátska kancelária alebo aj notársky úrad. Ide o službu úschovy listín, ktorá je ale spoplatnená.
Ak ste pozorne prešli celý článok s tým, že ste počas toho nahliadali do zmluvy, tak jej zostavenie, respektíve finalizácia by Vám nemala zabrať veľa času. Nasledujúcim krokom je odobrenie si podmienok kúpnej zmluvy so všetkými zmluvnými stranami. Ak ste sa do vypracovania kúpnej zmluvy pustili v zmysle našej rezervačnej zmluvy (viac v tomto manuály pre vypracovanie rezervačnej zmluvy), nemala by nastať situácia keď sa nezhodnete na spôsobe úhrady kúpnej ceny a jej splatnosti, podmienkach podania návrhu na vklad vlastníckeho práva, predmete vybavenia nehnuteľnosti či termínoch odovzdania nehnuteľnosti (tieto zásadné podmienky dohadujeme štandardne už v rezervačnej zmluve aby sme predišli sporom pri odsúhlasovaní znenie kúpnej zmluvy). V tomto prípade je potvrdenie jej znenia len formálnou záležitosťou.
Ak ste však krok rezervácie s dohodnutím podmienok budúceho prevodu v zmysle predošlého odstavca vynechali, je možné že sa na niektorých častiach s proti stranou budete musieť dohodnúť formou kompromisu.
Rada na záver, ušetríte si množstvo času sledovaním zmien v zmluve, ktoré nastali po pripomienkovaní niektorou zo zmluvných strán, ak si necháte vo worde zapnutú funkciu sledovanie zmien. Tá Vám automaticky farebne vyznačí čokoľvek, čo v zmluve zmeníte a rovnako jednoducho tieto úpravy jedným klikom prijmete alebo zamietnete. Je to najužitočnejšia funkcia, ktorú word môže mať.
Ak Vás však komplexnosť a náročnosť procesu odradila, neváhajte využiť našu službu Právna pomoc v rámci ktorej Vám nami pridelený osobný advokát s tímom zmluvy nie len vypracuje, ale postará sa o celý proces prevodu vlastníctva, vrátane elektronického podania na kataster a odovzdania nehnuteľnosti so zmenou odberateľa, a to všetko len za 339€.
