Máte právnu otázku?

Napíšte nám ju sem a my Vám ZADARMO odpovieme

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Poradňa

Kúpa pozemku - na čo si dávať pozor?

Príloha:

Problematika kúpy pozemkov je veľmi obšírna, avšak skúsim načrtnúť postup a vysvetlenia od úplných základov. 

Chcem na pozemku stavať...

Ak hľadáte pozemok vhodný na výstavbu, ako prvé by ste sa mali skontrolovať územnoplánovaciu informáciu UPI pre predmetné parcely, nakoľko tá je pre Vás smerodajná (o vydanie UPI môže požiadať na príslušnom stavebnom úrade ktokoľvek). 

Ak Vám ju majiteľ nevie predložiť, môžete sa zastaviť na príslušnom stavebnom úrade a dôkladne sa oboznámiť s územným plánom obce.  Pokiaľ územný plán obsahuje niečo, čo by sa nezhodovalo s projektom Vašej stavby, budete potrebovať najskôr územné rozhodnutie a až po jeho získaní je možné žiadať o stavebné povolenie.

V prípade, že Váš pozemok nie je zahrnutý v územnom pláne, je získanie územného rozhodnutia nutnosťou.

Je pozemok v zastavanej časti obci, či mimo nej?

Pozemok sa môže nachádzať v zastavanej časti obce, t.j. intravilán alebo mimo nej, t.j. extravilán (viac tu). V zásade to nerozhoduje o tom, či na danom pozemku môžete stavať, o tom rozhoduje územný plán obce a nie je vylúčené, že pozemok v extraviláne je určený na výstavbu. 

Kedy si treba dávať pozor: ak máte záujem o kúpu väčšieho pozemku v extraviláne a následne ho chcete drobiť na menšie parcely, tu sú zákonné obmedzenia a treba sa poradiť s odborníkom.

Druh pozemku

Veľakrát sa ľudia zľaknú, keď idú kupovať pozemok v novej lokalite, kde chcú v budúcnosti stavať a na liste vlastníctva je uvedený Druh pozemku: orná pôda (záhrada, vinica, trvalé trávnaté porasty a ďalšie). Milne sa používa pojem stavebný pozemok ako druh pozemku, avšak taký neexistuje. Stavebným pozemkom sa pozemok stáva až po vydaní stavebného povolenia na konkrétnu stavbu.

Treba zopakovať, že pre možnosť budúcej výstavby je vždy smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Pokiaľ sa informácie v nej prelínajú s Vašou predstavou o budúcom bývaní (koeficient zastavanosti pozemku, výškové obmedzenia atď), nemusíte si robiť starosti, avšak budete potrebovať odňať pôdu z pôdneho fondu.

Odňatie pôdy

Odňatie pôdy je zmena druhu pozemku z poľnohospodárskeho druhu na nepoľnohospodársky, teda taký, ktorý viete využiť na stavebné účely (ostatné plochy, zastavané plochy a nádvoria).

Odňatie poľnohospodárskej pôdy potrebujete k vybaveniu stavebného povolenia vtedy, keď chcete stavať dom na pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Keď sa jedná o odňatie celej parcely, stačí Vám k tomu len kópia katastrálnej mapy. Ak je predmetom odňatia časť pozemku, potrebujete k tomu aj geometrický plán, ktorý Vám vyhotoví geodet na podklade projektovej dokumentácie stavby. Odňatie sa vybavuje na príslušnom pozemkovom úrade.

Pri odnímaní pôdy si treba dať pozor na bonitu odnímanej pôdy. Tú zistíte na katastry, keď požiadate o informáciu BPEJ pre danú parcelu alebo online na http://portal.vupop.sk/portal/apps/webappviewer/index.html?id=1b9830b956ac411e9789aac54effa744 (avšak tu si to vyžaduje už vyššiu znalosť problematiky). 

Pri odnímaní pôdy s vysokou bonitou sa Vám môže stavba predražiť o nemalé prostriedky. Týka sa to najmä chránených viníc alebo ornej pôdy s vysokou bonitou, kedy môžete za 1m2 odnímanej pôdy zaplatiť až 100 Eur (Výnimkou je, ak je pozemok v územnom pláne určený na výstavbu).

Inžinierske siete

Pred kúpou pozemku je dôležité vedieť, ktoré z inžinierskych sietí (plyn, voda, kanál, elektrina) sú na pozemku, resp. či je možné sa k nim pripojiť. Je potrebné osloviť všetkých dodávateľov resp. správcov sietí a postupovať na základe ich vyjadrení. 

Pokiaľ sú siete vyvedené na pozemku, je pre Vás dôležité najmä, či je dostatočná kapacita na pripojenie.

V prípade, že bod napojenia na siete je mimo Vášho pozemku, treba počítať s nákladom na ich dotiahnutie na pozemok. Na to okrem vyjadrenia od dodávateľov bude treba aj súhlas majiteľa / správcu pozemku, cez ktorý sa siete budú pokladať. Náklady na dotiahnutie zväčša znášate vy, avšak čím je väčší počet žiadateľov (najmä v nových lokalitách), je možné že časť nákladov, resp. aj samotné vybudovanie zastreší či už dodávateľ alebo obec. Pri samotnej kúpe určite žiadajte takéto dojednania o vybudovaní písomne.

Prístupová komunikácia  

Veľmi dôležité pred kúpou pozemku je overiť si, či má pozemok vysporiadanú prístupovú cestu. Určite žiadajte už pri obhliadke info o tom, ako je zabezpečený prístup na pozemok. Parcela pozemku prístupovej cesty musí byť v priamom kontakte s vašou parcelou. Je to dôležité ako pre financovanie pozemku , tak aj pre vydanie stavebného povolenia. 

Najčastejšie sa stretávame:

  1. Vybudovaná obecná cesta - obec je vlastníkom cesty, resp. cesta je v správe obce, ideálny stav (ako vlastník môže byť mesto, obec, SR prípadne štátne spoločnosti)
  2. Pozemok kde by mala byť komunikácia je vlastnený mestom (ako v predošlom prípade) avšak nie je vedený ako komunikácia. Tu je potrebné získať súhlas s využitím pozemku na prístup.
  3. Komunikácia má neznámeho vlastníka - pokiaľ je vedená na katastri ako prístupová komunikácia, nieje to problém, len si treba overiť, či obec cestu udržuje. 
  4. Komunikácia vlastnená treťou osobou - V takomto prípade je dôležité, či je na LV danej parcely (pristupovej komunikácie) vecné bremeno právo prechodu a prejazdu v prospech Vašej (kupovanej) parcely. V takomto prípade nebudete mať problém ani so získaním stavebného povolenia ani s financovaním formou hypotéky. 
  5. Komunikácia vlastnená treťou osobou - bez vecného bremena práva prejazdu. V takomto prípade je tu niekoľko možností:
  • možnosť požiadať vlastníka o predaj podielu na danej parcele
  • požiadať vlastníka o zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu (prípadne položenia sietí) v prospech Vašej parcely. Väčšinou  si majitelia žiadajú odplatu
  • Podať podnet na súd aby zriadil právo prechodu v prospech Vašej parcely - Pokiaľ je daný pozemok vedený ako prístupová komunikácia, je veľmi pravdepodobné, že uspejete. Ak to tak nie je, odporúčame vyhľadať právnu pomoc a dobre zvážiť kúpu pozemku

Kupujem pozemok s vydaným Stavebným povolením (SP)

V niektorých prípadoch viete nájsť aj pozemok, na ktorom je vydané stavebné povolenie na stavbu. Tu môže nastať niekoľko scenárov:

  1. Pozemok predávajú aj s Projektom a ten Vám vyhovuje - v tomto prípade je to výhra. Stačí si skontrolovať platnosť SP (tá je 2 roky od termínu vydania právoplatného SP) a môžete začať stavať hneď po kúpe pozemku,
  2. Pozemok predávajú aj s Projektom avšak radi by ste upravili projekt, prípadne by ste chceli úplne iný projekt domu. Vtedy žiadate na stavebnom úrade o zmenu pred dokončením.  To nie je problém, pokiaľ dodržíte zastavanú plochu a nemeníte objem stavby (obvodové múry, výšku domu, počet podlaží...), v takom prípade sú zmeny rýchle a môžete začať stavať.  
  3. Pokiaľ Váš nový projekt domu mení polohu obvodových múrov a objem stavby ( počet podlaží, výšku, zastavanosť…) bude potrebné predložiť nový projekt a úrad môže požadovať dodatočné vyjadrenia od dotknutých orgánov.
  4. Na pozemku, ktorý kupujete je vydané SP, avšak projekt nie je súčasťou predaja. Postupujete podobne ako v predošlom bode, len bude potrebné si nechať spraviť vlastný projekt, ktorý bude dodržiavať objem a umiestnenie stavby.

Právoplatnosť stavebného povolenia

Nezabudnite, že Právoplatné SP má platnosť 2 roky. Do tejto doby musíte nielen začať výstavbu, ale mali by ste aj požiadať o jej kolaudáciu.  Lehota na dokončenie stavby je pre stavebníka záväzná, ale jej nedodržanie nemá za následok neplatnosť stavebného povolenia. Na žiadosť stavebníka môže stavebný úrad predĺžiť platnosť stavebného povolenia, avšak o žiadosti na predĺženie jeho platnosti podanej stavebníkom musí byť právoplatne rozhodnuté pred uplynutím dvojročnej zákonnej lehoty, resp. lehoty určenej v pôvodnom stavebnom povolení. Tak sa vyhnete nepríjemnostiam a prípadným pokutám.

Financovanie

Financovanie kúpy pozemku je už dnes možné aj formou hypotekárneho úveru od banky, ale treba myslieť na to, že to je možné iba s vysporiadaným prístupom na pozemok a zároveň preukázaním, že na pozemku bude možné stavať (UPI / Územné rozhodnutie / stavebné povolenie). Výška úveru býva až do 80%, ale v tomto prípade je možno ešte dôležitejšie ako pri bytoch, zveriť vybavenie hypotéky skúsenému poradcovi.

Mohlo by Vás ešte zaujímať:

Realitná pomoc
  • Virtuálna obhliadka
  • Cenová mapa
  • Obhliadky s maklérom
  • Appka s kontrolou
  • Marketing a aktualizácie
od
499
Viac o službe
Právna pomoc
  • Kúpna zmluva
  • Nájomná zmluva
  • Elektronické podanie
  • Vecné bremeno
  • Kolok za skrátené konanie  118€
od
99
Viac o službe
Hypotéka
  • 3 top riešenia od bánk
  • Zadarmo znalecký posudok
  • Kontrola zmlúv a asistencia
  • Vybavenie katastra
  • Úhrada správnych poplatkov na katastri
Viac o službe