V priemere klientom na provízii ušetríme 2435€
Máte otázku?

Napíšte nám ju sem a my Vám ZADARMO odpovieme

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Kúpa neskolaudovanej stavby a jej kolaudácia

Stiahnuť

Zvažujete alebo ste sa odhodlali na kúpu neskolaudovanej stavby? Povieme Vám na čo si dať pozor a aké úkony Vás čakajú. Zákonitosť kolaudácie stavby upravuje stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Zb.Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)) v paragrafoch 76 až 85 (oddiel 7 - užívanie stavieb), jeho presné znenie nájdete TU.

Dôvody prečo sa predáva neskolaudovaná stavba

V ponuke inzerátov často nájdete aj neskolaudované rodinné domy. Nejde o žiadnu závadu alebo prekážku, ktorá by Vás mala odradiť od kúpy, avšak je dôležité sa s nehnuteľnosťou vopred dobre oboznámiť.

Ako prvé je veľmi dôležité zistiť dôvod, prečo sa stavba predáva ako neskolaudovaná. Stavebníka*, respektíve predávajúceho, k tomu môže viesť niekoľko dôvodov:

  1. Na dokončenie stavby do skolaudovateľného stavu chýbajú vlastníkovi financie (v tomto prípade vám odporúčame využiť náš zoznam vecí, ktoré treba vybaviť pre kolaudáciu a ktoré už sú k dispozícii od aktuálneho stavebníka, podľa zoznamu nižšie)
  2. V dostavbe bráni vlastníkovi iný dôvod, napr.rozvod alebo kúpa inej nehnuteľnosti
  3. Pri developeroch môže táto situácia nastať pri tranžovom (postupnom) čerpaní, kedy sa podpisuje kúpna zmluva na nehnuteľnosť, ktorá nie je skolaudovaná a nachádza sa v istom stupni rozostavanosti,  so záväzkom developera stavbu dokončiť a skolaudovať - najčastejší prípad ktorý ako realitná kancelária riešime

*Stavebník je fyzická alebo právnická osoba, ktorá disponuje právnym vzťahom k pozemku a je oprávnená na vykonávanie stavebných prác. Ak nie ste oprávnený na vykonávanie stavebných prác, stále ním môžete byť  ak vedenie a  uskutočňovanie stavby vykonáva stavbyvedúci (subdodávateľsky). Platí to len pre jednoduché stavby a ich zmeny. Stačí ak si teda zabezpečíte odborné vedenie (stavbyvedúceho), ktorý má vysokoškolské vzdelanie stavebného smeru alebo architektonického smeru alebo odborné stredoškolské vzdelanie stavebného smeru a najmenej tri roky praxe v odbore. Táto služba je často ponúkaná aj spoločnosťou, ktorá Vám dodala projekt rodinného domu. V prípade využitia služieb stavebnej firmy je to samozrejmosť

Tranžové (postupné) čerpanie

Spočíva v rozdelení kúpnej ceny na niekoľko tranží (úhrad), pričom tie sa postupne čerpajú v prospech predávajúceho (často v pozícii stavebníka) na základe dokladovania pokročenia prác na stavbe. V bankovníctve sa táto forma čerpania peňazí označuje ako hypotéka na výstavbu, pričom sa kombinuje s nadobúdacou hypotékou, nakoľko sa nadobúda aj pozemok (pod stavbou + záhrada + prípadne prístupová cesta).

V praxi sa tento vzťah kupujúceho a predávajúceho veľmi podobá zmluve o dielo, kedy stavebník dokončuje dielo a za postupné zvyšovanie percenta dokončenosti stavby dostáva dohodnuté odmeny.

V takomto prípade odporúčame pred úhradou prvej splátky kúpnej ceny (1. tranže) mať so staviteľom podpísanú kúpnu zmluvu. Zároveň ide aj o jednu z podmienok banky pre čerpanie hypotéky, ak by ste časť finančných prostriedkov hradili prostredníctvom úveru. V prípade čerpania hypotéky sa nehnuteľnosť s vkladom záložného práva zapisuje ako rozostavaná a zakladá sa v prospech banky ako záloha v jednom konaní. Neviete čo znamená zapísať rozostavanú stavbu? V tomto príspevku Vám to viac objasníme Zápis rozostavanej stavby.

Následne sa na kataster posiela návrh na zmenu vlastníckeho práva (kúpna zmluva), pričom povolením vkladu katastrom dochádza k zmene vlastníka nehnuteľnosti a tým pádom aj stavebníka. Nový vlastník vstúpil do práv a povinností stavebníka vyplývajúcich zo stavebného povolenia. V týchto  prípadoch odporúčame mať splnomocnenie v prospech stavebníka na zastupovanie pred stavebným a obecným úradom. Rovnako aj zazmluvnenie záväzku pôvodného stavebníka pre dokončenie stavby v zmysle projektu a zabezpečenie dokumentov nutných pre kolaudáciu.

Pri väčšine predajov sme sa zatiaľ stretli s dvoma tranžami. Môže ich byť však aj viac, kľudne aj 10. Všetko sa odvíja od správneho nastavenia procesov a rozpočtu stavebníka.

Aby ste sa do takejto stavby mohli nasťahovať a bývať, je nutné disponovať súhlasom stavebného úradu (súhlas sa vydáva práve formou kolaudačného rozhodnutia pre povolenie užívania stavby). Zápis na katastri však nie je podmienkou, ako sa často klienti mylne domnievajú. Aby sme to správne chápali, zákon určuje pre užívanie stavby disponovať súhlasom stavebného úrad (kolaudačné rozhodnutie). Až na základe rozhodnutia si môžete požiadať o pridelenie súpisného čísla a následne so súpisným číslom vykonať zápis stavby na katastri. Viac o vyžiadaní súpisného čísla, či o získaní kolaudačného rozhodnutia, nájdete v našich ďalších manuáloch.

Nenašli ste čo ste hľadali?

Aký je rozdiel medzi bytom a apartmánom a aké sú ich výhody a nevýhody?

Ak hľadáte pre seba nové bývanie a pozeráte ponuku aj medzi novostavbami, určite ste sa stretli s pojmami “byt” a “apartmán”. V nasledujúcom texte Vám vysvetlíme základné rozdiely medzi nimi, ich výhody a nevýhody a na čo si dávať pozor.

Čítať teraz

Chcete predať svoj domov? Aj takéto ťažkosti vás môžu postretnúť na ceste za úspechom

Predávanie domu nie je až tak jednoduchý proces, ako by ste si mohli myslieť predtým, než ste sa doň vôbec pustili. Je doň totiž zapletených oveľa viac aspektov ako sa Vám zo začiatku mohlo zdať a v mnohých z nich zohrávajú emócie obrovskú rolu.

Čítať teraz

Kolaudačné rozhodnutie

Či už kupujete alebo predávate neskolaudovaný rodinný dom, otázka ohľadom kolaudácie Vás neminie a odporúčame mať dobre premyslenú stratégiu predaja / kúpy, aby to všetko dobre vyšlo. Radi Vám s tým poradíme, aj prostredníctvom nasledujúceho manuálu.

Čítať teraz

Koncesionárske poplatky a SIPO platby

Ak ste sa po kúpe nehnuteľnosti stali ako fyzická osoba novým odberateľom elektriny, automaticky Vám vzniká povinnosť platiť koncesionárske poplatky RTVS. Prečítajte si o tom viac.

Čítať teraz

Kontrola katastrálnej mapy pred kúpou nehnuteľnosti

Rovnako ako list vlastníctva (LV) Vám pred kúpou nehnuteľnosti odporúčame skontrolovať aj katastrálnu mapu (KM). Tú si najčastejšie pozeráme, aby sme si preverili prístupovú cestu k nehnuteľnosti. Tá je dôležitá či už pre banku v prípade financovania kúpy hypotékou, ako aj pre stavebný úrad, ktorý môže zamietnuť vydanie stavebného povolenia.

Čítať teraz

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku - stále sa oplatí?

Bývať v blízkosti Bratislavy, ale zároveň využívať výhody života v Rakúsku - to je lákavá ponuka pre mnohých Slovákov. Nejde iba o lepšie cesty, absenciu zápch, kvalitnejšie potraviny, alebo lepšie zdravotné služby, na ktoré ľudia s trvalým pobytom majú nárok.

Čítať teraz

Kúpa pozemku - na čo si dávať pozor?

Ak hľadáte pozemok vhodný na výstavbu, ako prvé by ste sa mali skontrolovať územnoplánovaciu informáciu UPI pre predmetné parcely, nakoľko tá je pre Vás smerodajná (o vydanie UPI môže požiadať na príslušnom stavebnom úrade ktokoľvek). 

Čítať teraz

Projektová dokumentácia a stavebné povolenie

Projektová dokumentácia slúži pre účely stavebného konania, pričom sa podáva na stavebný úrad ako príloha k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebné povolenie sa vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Viac o tejto téme si prečítate v nasledujúcom texte.

Čítať teraz

Rozdiel medzi matrikou a notársky overeným podpisom

V prípade, že potrebujete overiť podpis na listine, napr. na kúpnej zmluve, máte dve možnosti: buď vyhľadať najbližšieho notára, alebo navštíviť matriku (mestský / obecný úrad). V nasledujúcom texte Vám pokúsime priblížiť, ktorý úrad sa Vám viac oplatí.

Čítať teraz

Vydanie kolaudačného rozhodnutia

Komplexný prehľad na tému kolaudačného rozhodnutia - kedy sa podáva návrh na vydanie rozhodnutia, kto ho podáva, aké sú potrebné prílohy, či aké poplatky sú s tým spojené - to všetko sa dočítate v nasledujúcom článku.

Čítať teraz

Zápis rozostavanej stavby

Drvivá väčšina prípadov, kedy pre klientov riešime zápis rozostavanej stavby, je v súvislosti s čerpaním hypotekárneho úveru v banke. Okrem informácii, kedy a prečo sa zapisuje rozostavaná stavba vám v manuáli ponúkame aj vzor žiadosti a zoznam povinných príloh.

Čítať teraz

Žiadosť o súpisné a orientačné číslo

Obec môže stavbe okrem súpisného čísla určiť aj orientačné číslo, ktoré funguje ako doplnok, ktorý bližšie identifikuje stavbu, alebo jej časť (napríklad vchod). Najčastejšie ide o prípady ak má stavba viacero vchodov. V praxi sa s týmto stretávame pri rodinných domoch s 2 a viac bytovými jednotkami, kedy každá bytová jednotka disponuje vlastným vstupom a je nutné ich odlíšiť. Viac v nasledujúcom texte.

Čítať teraz