Ako v priemere klientom na provízii ušetríme 2435€?
#bezprovízie
Ako v priemere ušetríme 2435€?
#bezprovízie

Kúpa neskolaudovanej stavby a jej kolaudácia

Čítanie na 5 minút
Prílohy k príspevku

Zvažujete alebo ste sa odhodlali na kúpu neskolaudovanej stavby? Povieme Vám na čo si dať pozor a aké úkony Vás čakajú.

Zvažujete alebo ste sa odhodlali na kúpu neskolaudovanej stavby? Povieme Vám na čo si dať pozor a aké úkony Vás čakajú. Zákonitosť kolaudácie stavby upravuje stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Zb.Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)) v paragrafoch 76 až 85 (oddiel 7 - užívanie stavieb), jeho presné znenie nájdete TU.

Dôvody prečo sa predáva neskolaudovaná stavba

V ponuke inzerátov často nájdete aj neskolaudované rodinné domy. Nejde o žiadnu závadu alebo prekážku, ktorá by Vás mala odradiť od kúpy, avšak je dôležité sa s nehnuteľnosťou vopred dobre oboznámiť.

Ako prvé je veľmi dôležité zistiť dôvod, prečo sa stavba predáva ako neskolaudovaná. Stavebníka*, respektíve predávajúceho, k tomu môže viesť niekoľko dôvodov:

  1. Na dokončenie stavby do skolaudovateľného stavu chýbajú vlastníkovi financie (v tomto prípade vám odporúčame využiť náš zoznam vecí, ktoré treba vybaviť pre kolaudáciu a ktoré už sú k dispozícii od aktuálneho stavebníka, podľa zoznamu nižšie)
  2. V dostavbe bráni vlastníkovi iný dôvod, napr.rozvod alebo kúpa inej nehnuteľnosti
  3. Pri developeroch môže táto situácia nastať pri tranžovom (postupnom) čerpaní, kedy sa podpisuje kúpna zmluva na nehnuteľnosť, ktorá nie je skolaudovaná a nachádza sa v istom stupni rozostavanosti,  so záväzkom developera stavbu dokončiť a skolaudovať - najčastejší prípad ktorý ako realitná kancelária riešime

*Stavebník je fyzická alebo právnická osoba, ktorá disponuje právnym vzťahom k pozemku a je oprávnená na vykonávanie stavebných prác. Ak nie ste oprávnený na vykonávanie stavebných prác, stále ním môžete byť  ak vedenie a  uskutočňovanie stavby vykonáva stavbyvedúci (subdodávateľsky). Platí to len pre jednoduché stavby a ich zmeny. Stačí ak si teda zabezpečíte odborné vedenie (stavbyvedúceho), ktorý má vysokoškolské vzdelanie stavebného smeru alebo architektonického smeru alebo odborné stredoškolské vzdelanie stavebného smeru a najmenej tri roky praxe v odbore. Táto služba je často ponúkaná aj spoločnosťou, ktorá Vám dodala projekt rodinného domu. V prípade využitia služieb stavebnej firmy je to samozrejmosť

Tranžové (postupné) čerpanie

Spočíva v rozdelení kúpnej ceny na niekoľko tranží (úhrad), pričom tie sa postupne čerpajú v prospech predávajúceho (často v pozícii stavebníka) na základe dokladovania pokročenia prác na stavbe. V bankovníctve sa táto forma čerpania peňazí označuje ako hypotéka na výstavbu, pričom sa kombinuje s nadobúdacou hypotékou, nakoľko sa nadobúda aj pozemok (pod stavbou + záhrada + prípadne prístupová cesta).

V praxi sa tento vzťah kupujúceho a predávajúceho veľmi podobá zmluve o dielo, kedy stavebník dokončuje dielo a za postupné zvyšovanie percenta dokončenosti stavby dostáva dohodnuté odmeny.

V takomto prípade odporúčame pred úhradou prvej splátky kúpnej ceny (1. tranže) mať so staviteľom podpísanú kúpnu zmluvu. Zároveň ide aj o jednu z podmienok banky pre čerpanie hypotéky, ak by ste časť finančných prostriedkov hradili prostredníctvom úveru. V prípade čerpania hypotéky sa nehnuteľnosť s vkladom záložného práva zapisuje ako rozostavaná a zakladá sa v prospech banky ako záloha v jednom konaní. Neviete čo znamená zapísať rozostavanú stavbu? V tomto príspevku Vám to viac objasníme Zápis rozostavanej stavby.

Následne sa na kataster posiela návrh na zmenu vlastníckeho práva (kúpna zmluva), pričom povolením vkladu katastrom dochádza k zmene vlastníka nehnuteľnosti a tým pádom aj stavebníka. Nový vlastník vstúpil do práv a povinností stavebníka vyplývajúcich zo stavebného povolenia. V týchto  prípadoch odporúčame mať splnomocnenie v prospech stavebníka na zastupovanie pred stavebným a obecným úradom. Rovnako aj zazmluvnenie záväzku pôvodného stavebníka pre dokončenie stavby v zmysle projektu a zabezpečenie dokumentov nutných pre kolaudáciu.

Pri väčšine predajov sme sa zatiaľ stretli s dvoma tranžami. Môže ich byť však aj viac, kľudne aj 10. Všetko sa odvíja od správneho nastavenia procesov a rozpočtu stavebníka.

Aby ste sa do takejto stavby mohli nasťahovať a bývať, je nutné disponovať súhlasom stavebného úradu (súhlas sa vydáva práve formou kolaudačného rozhodnutia pre povolenie užívania stavby). Zápis na katastri však nie je podmienkou, ako sa často klienti mylne domnievajú. Aby sme to správne chápali, zákon určuje pre užívanie stavby disponovať súhlasom stavebného úrad (kolaudačné rozhodnutie). Až na základe rozhodnutia si môžete požiadať o pridelenie súpisného čísla a následne so súpisným číslom vykonať zápis stavby na katastri. Viac o vyžiadaní súpisného čísla, či o získaní kolaudačného rozhodnutia, nájdete v našich ďalších manuáloch.

Vybavenie kolaudačného rozhodnutia

V tomto manuáli vychádzame z toho, že ste v pozícii kupujúceho a zvažujete kúpu neskolaudovanej stavby.

Zákon ustanovuje, že dokončenú stavbu alebo dokončenú časť stavby, ktorá je v štádiu spôsobilom na samostatné užívanie (prípadne prevádzkovanie), možno užívať alebo prevádzkovať iba na základe súhlasu stavebného úradu. V opačnom prípade sa v prípade nahlásenia susedom "neprajníkom" vystavujete riziku pokuty. Týmto súhlasom je právoplatné kolaudačné rozhodnutie vydané stavebným úradom a vyzerá napríklad takto:

Group 5.jpg

Dôležitá je pečiatka príslušného stavebného úradu o právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. V kúpnych zmluvách vždy citujeme dátum vydania kolaudačného rozhodnutia a jeho kód (v ľavom hornom rohu) ale nesmieme nikdy zabudnúť na dátum kedy kolaudačného rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Sú to často dva odlišné termíny.

Súhlas stavebného úradu však môže mať rôzne podoby a nie nevyhnutne vždy hovoríme o kolaudačnom rozhodnutí. Môže ísť aj o:

  • časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie v zmysle paragrafu 83 stavebného zákona *
  • pri stavbách ktoré nie sú určené na bývanie sa hovorí aj o skúšobnej prevádzke, na základe jej vyhodnotenia je možné následne na návrh stavebníka vydať kolaudačné rozhodnutie, podrobne opísane v paragrafe 84 stavebného zákona.
  • Kolaudačné rozhodnutie - rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby.

*Stavebný úrad môže na žiadosť stavebníka vydať časove obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby aj pred odovzdaním a prevzatím povinných náležitostí stavby, pokiaľ to nemá podstatný vplyv na užívateľnosť stavby a predčasné užívanie neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb. Avšak pozor, do 15 dní po odovzdaní a prevzatí takej stavby je stavebník alebo budúci užívateľ povinný podať stavebnému úradu návrh na riadnu kolaudáciu stavby.

Prvé dva prípady podrobne opísané v paragrafe 83 a 84 stavebného zákona sa v praxi nestretávame a len málokedy ide o stavby určené na bývanie. Preto sa v ďalších riadkoch pozrieme na kolaudačné rozhodnutie pre jednoduché stavby, rodinné domy.

Pre aké stavby je nutná kolaudácia

V našom kontexte sa kolaudačné rozhodnutie vyžaduje pre jednoduché stavby, ich prístavby a nadstavby, pre ktoré bolo vydané stavebné povolenie.

Jednoduché stavby sú aj:

  • bytové budovy (rodinné domy), ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie,
  • stavby na individuálnu rekreáciu,
  • patria sem aj oporné múry

Práve pri poslednom bode sa na chvíľu pozastavíme. Síce nie tak často, ale pri predajoch sa stretávame s tzv. čiernymi stavbami, ktoré nám veľmi komplikujú predaj ak kupujúci financuje časť kúpnej ceny prostredníctvom hypotéky. Na to aby Vám schválili hypotéku je nutné vypracovať súdno-znalecký posudok pre určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a súdny znalec, ktorý povinne vykoná osobnú obhliadku nehnuteľnosti musí na čierne stavby (stavby bez právoplatného kolaudačného rozhodnutia) poukázať a upozorniť banku. Robí tak v záverečnej časti posudku a v drvivej väčšine prípadov Vám takúto nehnuteľnosť banka neschváli.  

Preto si pred kúpou alebo predajom dobre skontrolujte dokumentáciu k nehnuteľnostiam.

Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa:

  1. stavebného povolenia alebo
  2. na základe ohlásenia stavebnému úradu,

pričom Stavebník ich je povinný vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojíte jednoduchý situačný výkres, pri jednoduchých stavbách musí žiadosť disponovať náležitosťami vrátane projektovej dokumentácie. Obsah projektovej dokumentácie sme podrobne opísali v manuály Projektová dokumentácia ku stavbe.

Ak teda kupujete alebo predávate neskolaudovaný rodinný dom, otázka ohľadom kolaudácie Vás neminie a odporúčame mať dobre premyslenú stratégiu predaja / kúpy, aby to všetko dobre vyšlo. Radi Vám s tým poradíme, neváhajte sa nás obrátiť telefonicky, alebo cez CHAT okienko.

O tom, ako kolaudačné rozhodnutie vybaviť, píšeme v ďalšom článku Vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Máte otázku?

Radi Vám v rámci kapacít poradíme
Ďakujeme! Vašu správu sme dostali a pokúsime sa na ňu odpovedať ..
Oops! Niečo sa pokazilo, skúste znova prosím.

Mohlo by Vás ešte zaujímať

Potvrdenie správcu o veku bytového domu

Potvrdenie o veku bytového domu budete potrebovať pre znalca na vypracovanie znaleckého posudku pre byt v bytovom dome.
Čítať teraz

Zápis rozostavanej stavby

Drvivá väčšina prípadov, kedy pre klientov riešime zápis rozostavanej stavby, je v súvislosti s čerpaním hypotekárneho úveru v banke. Okrem informácii, kedy a prečo sa zapisuje rozostavaná stavba vám v manuáli ponúkame aj vzor žiadosti a zoznam povinných príloh.
Čítať teraz

Projektová dokumentácia a stavebné povolenie

Projektová dokumentácia slúži pre účely stavebného konania, pričom sa podáva na stavebný úrad ako príloha k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebné povolenie sa vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Viac o tejto téme si prečítate v nasledujúcom texte.
Čítať teraz

Žiadosť o súpisné a orientačné číslo

Obec môže stavbe okrem súpisného čísla určiť aj orientačné číslo, ktoré funguje ako doplnok, ktorý bližšie identifikuje stavbu, alebo jej časť (napríklad vchod). Najčastejšie ide o prípady ak má stavba viacero vchodov. V praxi sa s týmto stretávame pri rodinných domoch s 2 a viac bytovými jednotkami, kedy každá bytová jednotka disponuje vlastným vstupom a je nutné ich odlíšiť. Viac v nasledujúcom texte.
Čítať teraz

Vydanie kolaudačného rozhodnutia

Komplexný prehľad na tému kolaudačného rozhodnutia - kedy sa podáva návrh na vydanie rozhodnutia, kto ho podáva, aké sú potrebné prílohy, či aké poplatky sú s tým spojené - to všetko sa dočítate v nasledujúcom článku.
Čítať teraz