Poradňa

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku - stále sa oplatí?

Miroslav Kocúr
pridané
December 2019
Príloha:

Bývať v blízkosti Bratislavy, ale zároveň využívať výhody života v Rakúsku - to je lákavá ponuka pre mnohých Slovákov. Nejde iba o lepšie cesty, absenciu zápch, kvalitnejšie potraviny, alebo lepšie zdravotné služby, na ktoré ľudia s trvalým pobytom majú nárok. Veľakrát je za tým aj výhodnejšia cena. Je ale bývanie v Rakúsku stále výhodnejšie ako na Slovensku?

V minulosti boli ceny za nehnuteľnosti v Rakúsku výrazne nižšie ako v Bratislave, ale podľa posledných skúseností sa tento rozdiel stráca, hlavne kvôli vedľajším nákladom, ktoré vznikajú kúpou nehnuteľností v Rakúsku. Zároveň pohraničné dedinky ako Kittsee, Berg, alebo Wolfsthal sú už tak zastavané, že získať pozemok v týchto zónach je už skoro nemožné. Ak chcete stavať dom podľa vlastných predstáv, budete musieť zájsť do vzdialenejších oblastí, napr. k okoliu Neusiedlersee. Niektoré obce (napr.Berg) má špecifické podmienky, pokiaľ chcete odkúpiť pozemok od obce (väčšina pozemkov v ponuke je vlastnená obcou), tak musíte mať znalosť nemeckého jazyka na komunikatívnej úrovni.

Zhrňme si výhody a nevýhody kúpy nehnuteľnosti v Rakúsku:

Výhody:

  • vyššia kvalita života
  • nárok na zdravotnú starostlivosť 
  • dôraz na ochranu životného prostredia
  • stále o niečo výhodnejšie ceny nehnuteľností
  • realizácia iba nízkoenergetických stavieb 

Nevýhody:

  • jazyková bariéra, kedy základné znalosti nemčiny zo školy nie sú postačujúce. Na komunikáciu s úradmi, alebo už pri podpise zmluvy budete potrebovať tlmočníka (ak samozrejme nemčinu neovládate), v pohraničnej oblasti už nájdete niekoľko notárskych úradov, kde sa dohovoríte aj slovensky, avšak zmluvy musia byť samozrejme v nemčine.
  • nemožnosť využiť slovenskú stavebnú spoločnosť ( pokiaľ nespĺňa rakúske štandardy )
  • Už vyššie spomínané poplatky. Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku je potrebné uhradiť:
  • daň z nadobudnutia nehnuteľnosti ( 3,5%) 
  • poplatok na katastri (1,1%), 
  • poplatok za notára (cca od 1% do 2,5%)  
  • províziu realitnej kancelárie (max 3%  z kúpnej ceny nehnuteľnosti)
  • pri financovaní kúpy prostredníctvom úveru je poplatok za spracovanie úveru 2 až 3%  
  • poplatok za zápis ťarchy v prospech banky vo výške 1,2% z výšky úveru (prípadne z výšky zapísanej ťarchy).
  • iné podmienky pre získanie úveru od banky (a slovenská banka Vám samozrejme neposkytne úver na kúpu nehnuteľnosti v AT)
  • nutnosť prehlásiť auto na rakúske značky, s čím sú spojené vyššie náklady ako na Slovensku
  • neznalosť rakúskych zákonov (a obchodných zvyklostí); rôzne stavebné práva v jednotlivých spolkoch


Ak ste zvážili všetky výhody / nevýhody a rozhodli ste sa pre kúpu nehnuteľnosti v Rakúsku, tu sú základné pojmy a postupy, ktoré by ste mali poznať predtým ako sa pustíte do celého procesu:

Záväzná ponuka / verbindliches Kaufanbot - podpisuje sa, keď ma kupujúci vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti. Táto záväzná zmluva už obsahuje skoro všetky potrebné náležitosti - informácie o nehnuteľnosti, zmluvných stranách, o výške ceny, poplatkoch za notára / advokáta, províziu pre makléra, výška daní atď. Treba dobre zvážiť podpis tejto zmluvy, nakoľko po jej podpise už nie je jednoduché od kúpy odstúpiť.

Dôvernícka správa / Treuhandauftrag - je to spôsob, ktorý zabezpečuje to, že predávajúci nedostane peniaze skôr, ako je nehnuteľnosť prepísaná na nového majiteľa a naopak, kupujúci sa nestane majiteľom predtým, ako zaplatí peniaze. Určí sa “dôverník”, zvyčajne notár / advokát, ktorý vytvorí konto a peniaze od kupujúceho pošle predávajúcemu vtedy, keď je nehnuteľnosť prepísaná v katastri na nového majiteľa.

Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti / Grunderwerbssteuer musí kupujúci uhradiť pri kúpe nehnuteľnosti a pohybuje sa vo výške 3,5 % kúpnej ceny.

Zmluva o bytovom vlastníctve / Wohnungseigentumsvertrag  - ak v Rakúsku kúpite byt, stanete sa podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti s exkluzívnym právom na užívanie vášho konkrétneho bytu a zároveň sa stávate aj zmluvným partnerom zmluvy o bytovom vlastníctve. Spolu s týmto právom vám ale plynú aj povinnosti ( hlavne mesačné platby za prevádzku).

Stavebné konanie / Bauverfahren - pri kúpe novostavby si treba overiť, či bolo stavebné konanie ukončené, inak môžete čeliť vysokej pokute.

Pri kúpe pozemku si overte plán funkčného využitia plochy / Flächenwidmungsplan a zastavovacie plány / Bebauungsplan, u nás niečo ako územný plán. Určujú možnosti využitia pozemku a možnosť zastavania pozemku, výšku stavby apod.

Tento článok poskytuje len súhrn základných informácií o kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku. Vždy si dopredu overte všetky potrebné informácie na príslušných úradoch a dajte pozor aby ste nenaleteli pochybným predávajúcim, alebo nedoplatili na neznalosť jazyka a miestnych zákonov.

zdroj: etrend, Finat Immobilien


Ušetri na provízii a vyskúšaj náš predajný systém

Realitná služba od 499€. Obhliadky vykonávajú realitní odborníci. Prehľad o obhliadkach a spätnú väzbu máte k dispozícii cez aplikáciu.

Viac informácii