Kríza realitného trhu

Stiahnuť

V posledných rokoch sa stále častejšie skloňujú výrazy kríza a recesia realitného trhu - je to opodstatnené? Pri tejto téme sa stretnete s mnohými názormi, avšak treba vedieť dobre selektovať. Podľa viacerých expertov a ekonomických analytikov sme len na pol ceste a kríza je zatiaľ v nedohľadne. Pri vývoji realitného trhu odborníci najčastejšie používajú teóriu 18-ročných cyklov.

Teória 18-ročného cyklu počíta s tromi (resp.štyrmi) fázami:

Prvá fáza - začína postupný, mierny rast cien nehnuteľností. Trvanie tejto fázy je 7 rokov a končí krátkou a miernou stagnáciou alebo recesiou. Ceny nehnuteľností na Slovensku začali po poslednej kríze opäť rásť v 4. kvartáli roku 2014. Odvtedy ceny nehnuteľností nepretržite rastú, avšak hodnoty vyššie ako z pred krízového obdobia v roku 2008 boli dosiahnuté až v roku 2018 (zdroj: NBS).

Ak by sa táto teória naplnila, môžeme očakávať miernú stagnáciu, alebo oslabenie cien v najbližšom období roku 2020/2021.

Druhá fáza - ceny nehnuteľností začínajú prudko rásť. Trvanie tohto obdobia sa odhaduje tiež na 7 rokov. Počas tohto obdobia začne byť kúpa vlastného bývania pre mnohých nedostupná, ľudia často preferujú hľadanie nájmu. Kúpa nehnuteľnosti je mnohokrát investičná, až špekulatívna. Kúpa nehnuteľnosti na konci tohto obdobia sa označuje aj “winners curse”,t.j. kliatba víťazov. Ak ste kúpili nehnuteľnosť v tomto období, budete čakať najdlhšie obdobie, kým bude mať nehnuteľnosť opäť rovnakú cenu. Ako príklad uvedieme: ak ste kúpili nehnuteľnosť na Slovensku na prelome 2. a 3. kvartálu roku 2008, pravdepodobne ste čakali až do prelomu 1.a 2.kvartálu roku 2019, kým ste mohli nehnuteľnosť predať za rovnakú cenu.

Tretia fáza - zmena nálady na trhu a prasknutie “realitnej bubliny”. Začína obdobie recesie a poklesu cien nehnuteľností. Odhadovaná dĺžka obdobia je 4 roky. U nás toto obdobie trvalo od prelomu roku 2008/2009 až do roku 2014, kedy medziročne ceny stále klesali. Najvýraznejší pokles je na začiatku recesie. 

V roku 2008 bol ešte rekordný medziročný nárast cien nehnuteľností v SR podľa NBS, a to o 22%; v roku 2009 už bol medziročný pokles o 11,1%; v roku 2010 pokles o 5%; v roku 2011 pokles o 2,5%; v roku 2010 pokles o 1,2%;



graf teória 18 ročného cyklu


Treba brať do úvahy, že realitný trh nie je izolované prostredie a jeho vývoj závisí aj od mnohých externých faktorov. Preto dané teórie treba brať s istou mierou nadhľadu.

Veľký dopad na vývoj trhu nehnuteľností majú aj zahranično-ekonomické vzťahy veľmocí ako sú USA a Čína, vývoj BREXIT-u, či to ako sa bude dariť nemeckej ekonomike. 

Porovnanie roku 2008 a súčasnosti

Mnoho ľudí rado porovnáva súčasnú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami so situáciou v roku 2008. Okrem obdobných cien nehnuteľností je situácia diametrálne odlišná: 

  • Oproti roku 2008 majú ľudia výrazne vyššie disponibilné príjmy, ktoré najpriaznivejšie pôsobia na dopyt po vlastnom bývaní.
  • Úrokové sadzby hypoték sú taktiež odlišné - v roku 2008 boli aj tie najnižšie úrokové sadzby na úrovni viac ako 5 %. V súčasnosti sa v mnohých prípadoch dostávame pod 1%. “Lacné” úvery vyvolávajú v ľuďoch väčšiu ochotu zadlžovať sa a stimulujú dopyt po vlastnom bývaní.
  • Nezamestnanosť - v najlepšom období pred krízou nezamestnanosť prekračovala 9 %. V súčasnosti sa hýbeme pod hranicou 5% a v Bratislavskom kraji dokonca dopyt po zamestnancoch prevyšuje dostupnosť.
  • Možnosť získania úveru - v poslednom období sa pravidelne sprísňuju pravidlá NBS pre “Celkové úverové zaťaženie” a od roku 2020 bude možnosť financovania viac ako 80% kúpnej ceny nehnuteľnosti takmer nemožná. Tlačí sa tým na potrebu vlastných zdrojov pri kúpe nehnuteľnosti, čo môže spôsobiť v istej miere dostupnosť bývania. Banky sa snažia týmito opatreniami zmierniť dopady prípadnej recesie.

Dokedy budú ceny rásť?

Rast cien je stimulovaný dopytom po bývaní. Ten v súčasnosti v Bratislave vysoko prevyšuje ponuku a dostupnosť či už starších bytov alebo novostavieb. Samotný pokles v počte predaných nehnuteľností neodzrkadluje nezáujem, ale ich akútny nedostatok. Pokiaľ bude dopyt po bývaní na tejto úrovni a bude podložený zdravou ekonomikou, nie je dôvod aby trh reagoval výraznejším poklesom cien.


Nenašli ste čo ste hľadali?

Na manuáloch k tejto téme pracujeme. Už čoskoro sem pribudne ďalší 😎.
Chcem predať #bezprovizie

Dohodnite si nezáväznú obhliadku a my Vám do 24 hodín spracujeme inzerát

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.