MENU
V máji 2014 prišiel do účinnosti zákon o Krátkodobom nájme bytu, ktorý priniesol dlho očakávané zmeny, ktoré si prial nejeden prenajímateľ. Predstaviť si ho treba ako nadstavbu zákona o nájme nehnuteľnosti, ktorý je aktuálne upravený v občianskom zákonníku ako zákon č.40/1964 v rozsahu paragrafov 685 až 714 (odkaz TU).
Najzásadnejšia zmena sa týkala práve paragrafu 9 bod 1 zákona o krátkodobom nájme bytov. Ten znie: “Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.”
V praxi z toho ťažia najmä prenajímatelia, ktorý v prípade rizika súdneho sporu nebudú mať blokovanú nehnuteľnosť nájomcom. Výpoveď nájomnej zmluvy nie je ovplyvnená prebiehajúcim súdnym konaním a je účinná posledným dňom výpovednej lehoty.
Definovalo sa maximálne obdobie, na ktoré je možné nájomnú zmluv uzavrieť. To je teraz možné najviac na 6 rokov. Zákon však definuje aj formuláciu tohto obdobia. Zmluvu o krátkodobom nájme totiž nie je možné uzavrieť na viac ako 2 roky. Preto zákon umožňuje jej predĺženie o ďalšie dva roky, celkom dvakrát (2 roky x 3 = 6 rokov).
Zaviedol sa aj pojem peňažná zábezpeka, známa aj ako depozit. Slúži na zabezpečenie prípadných neskorších pohľadávok prenajímateľa vzniknutých z neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia, či škody na majetku. Výška zábezpeky je na dohode zmluvných strán, ale nesmie prekročiť 3-násobok mesačného nájomného s úhradami. Napríklad, ak Vám nájomca platí nájom 600€ a plnenie 150€, zábezpeka by nemala byť vyššia ako 2250€ ((600+150)*3=2250€).
Ďalšia zmena, z ktorej opäť benefitujú prenajímatelia, sa týkala úpravy výpovednej lehoty. Prvý rozdiel sa týka momentu, kedy začína plynúť výpovedná lehota. V prípade krátkodobého nájmu je to už v deň po doručení písomnej výpovede, zatiaľ čo v prípade “starej” zákonnej úpravy to bolo mesiac po mesiaci kedy bola výpoveď doručená.
Rovnako v prípade krátkodobého nájmu sa definovala spodná hranica výpovednej lehoty na 15 dní (v prípade pôvodného znenia v občianskom zákonníku bola minimálna výpovedná lehota 3 mesiace).
A v neposlednom rade to bola povinnosť registrácie prenajímateľa u správcu dane. V prípade, že ste prenajali nehnuteľnosť a ešte nemáte od správcu dane pridelené DIČ (daňové identifikačné číslo), ste povinný podať žiadosť o registráciu do 30 dní od uzavretia nájomnej zmluvy. Viac o registrácii príjmu z prenájmu TU. Zákon o krátkodobom nájme oprávňuje nájomcu o vyžiadanie si predloženia vykonania registrácie.
Klientom, ktorí si u nás objednajú právnu službu pre prenájom nehnuteľnosti, sa snažíme vo väčšine prípadov doporučiť verziu podľa zákona o krátkodobom prenájme. A to práve pre benefity uvedené vyššie.
Samozrejme, že v prípade požiadavky účastníkov vypracujeme zmluvu aj podľa občianskeho zákonníka.
Nájomný vzťah je možné aktualizovať. Máte dve možnosti, buď vypoviete pôvodnú zmluvu a vzápätí uzavriete s nájomcom novú s dátumom začiatku nájmu, ktorý korešponduje s výpovednou lehotou. Alebo uzavriete s nájomcom dodatok, čo je síce komplikovanejší zmluvný vzťah, ale nedostávate sa do rizika nepristúpenia k podpisu novej zmluvy a rovnako nemusíte komplikovane riešiť vrátenie zloženého depozitu a jeho opätovné zaslanie v zmysle novej zmluvy o krátkodobom prenájme. V oboch prípadoch Vám radi pomôžeme.
Povinnosť registrácie vzniká každému, kto prenajal nehnuteľnosť a to do 30 dní od uzavretia nájomnej zmluvy. Postup a podmienky v prípade podania daňového priznania a platenia dane sú spísané v tomto príspevku. Určite tam nájdete všetky odpovede.
V prípade akýchkoľvek ďalších otázok ohľadom prenájmu nehnuteľnosti sa na nás môžete obrátiť. Radi Vám poradíme.
