Už viete, že ak nie ste registrovaný na daňovom úrade ako živnostník, alebo SZČO (máte pridelelené DIČ ako fyzická osoba podnikateľ) a prenajímate nehnuteľnosť, ste povinný vykonať registráciu príjmu z prenájmu (viac v našom blogu). Následne Vám bude doručené osvedčenie o registrácii. V tomto texte si povieme ako to funguje s daňovým priznaním.

Príjmom z prenájmu nehnuteľností sa nerozumie nájom očistený o réžie (energie), ale celý finančný objem, ktorý Vám hotovostne, alebo na účet platí nájomca. Tento príjem je oslobodený od dane z príjmov pokiaľ nepresiahol sumu 500 eur.

Do základu dane sa dáva teda len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý presahuje sumu 500 eur. Ak je Váš celkový príjem z prenájmu za minulý rok nižší ako 500€ (prenajali ste napríklad iba jeden mesiac v roku a nájomne bolo menej ako 500€) nie ste povinný zaplatiť daň z tohto príjmu.

Všeobecne platí, že daňové priznanie nemusíte podávať, ak ste mali predošlý rok celkový príjem (po odpočítaní 500 eur nezdaniteľnej položky) nižší ako 1 968,68 eur.

Príklad:

Vlani ste boli zamestnaný na polovičný pracovný úväzok a okrem toho ste mali aj príjem z prenájmu. V zamestnaní ste zarobili 5 700 eur a z prenájmu ste mali príjem 1 700 eur. Najskôr sa zníži zárobok z prenájmu o sumu 500 eur (1 700 - 500). Po jeho odpočítaní príjem z prenájmu predstavuje 1 200 eur. Keďže ste spolu zo zamestnania a prenájmu zarobili 6 900 eur (5 700 + 1 200), čo je viac ako 1 968,68 eura, ste povinný podať daňové priznanie.

POZOR, ak prenajímate byt ako manželia, získavate výhodu v podobe nezdaniteľnej časti 500€, ktorú si môžete uplatniť dvakrát. Stačí ak si podelíte príjmy z prenájmu. Váš daňový základ si pri prenájme môžete ponížiť týmto spôsobom až o 1000€.

Daňové priznanie

Ak ste doteraz nechávali daňové priznanie na zamestnávateľa, sklameme Vás. V prípade, že prenajímate nehnuteľnosť a Váš zamestnávateľ nie je ochotný riešiť účtovníctvo za prenájom za Vás, budete si ho musieť celé podať sami. Nie je totiž možné podať dve priznania, jedno za nájomnú činnosť a druhé od zamestnávateľa.

Okrem nezdaniteľného základu si v prípade prenájmu môžete uplatniť aj reálne výdavky. Ak sa Vám podarí dosiahnuť základ dane 0€, tak neplatíte žiadnu daň. Reálne výdavky, ktoré sú uplatniteľné, sú pomerne široký pojem. Viac ich upravuje §6 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch z prenájmu preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže viesť počas celého zdaňovacieho obdobia daňovú evidenciu o:

1. príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov
2. daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane

Pri uplatňovaní reálnych výdavkoch si treba ale dať pozor či máte nehnuteľnosť vedenú v obchodnom majetku danom zdaňovacom období.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (energie, poistenie, daň,...) 

‍Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Pri prenájme sa nemôžu účtovať paušálne výdavky ale len skutočné. Medzi skutočné výdavky patria len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti (energia, ostatné služby). Do daňového priznania si teda nemôžete zahrnúť výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti alebo príspevky do fondu opráv nehnuteľnosti.

Príklad:

Marek vlani zarobil na prenájme bytu 7 500 eur. Výdavky boli 4 500 eur. Do daňového priznania zapíše sumu 7 000 eur (7 500 – 500). Výdavky z prenájmu nehnuteľnosti si môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 4 199, 99 eura [(7 000 : 7 500) x 4 500].

Daňová strata

Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu. Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Byt vlastníte ako manželia?

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžete rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom ľubovoľnom, ktorý bude pre Vás výhodnejší. V tom istom pomere si ale musíte rozdeliť aj výdavky a upraviť teda celkový základ dane. Ako sme hore písali, v tomto prípade si môžete obaja uplatniť nezdaniteľnú časť až do celkovej výšky 1000€. Podmienkou je, aby ste na nájomnej zmluve figurovali obaja.

Príklad:

Manželia dôchodcovia zarobili vlani na prenájme domu 8 600 eur. Manželia si tento príjem rozdelia. Na manželku pripadne 2 400 eur a na manžela 6 200 eur. Keď si manželka zníži príjem o 500 eur, jej zárobok sa dostane pod hranicu 1 968,68 eura. To znamená, že ona nemusí podávať daňové priznanie. Ak by si príjem rozdelili na polovicu, t.j.   4 300 eur každému, obaja si odpočítajú po 500 eur, výsledná suma bude 3 800 eur (4 300 - 500) a to znamená, že daňové priznanie si musia podať obaja manželia.

Podielové spoluvlastníctvo osôb

V prípade ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili investične s obchodným partnerom alebo ste ju so súrodencami zdedili, je delenie príjmu a nákladov odlišné. Registrovať daň z príjmu musia všetci vlastníci, ak registráciu ešte nemajú.

Príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými vlastníkmi a rovnako aj náklady vynaložené spoločne na dosiahnutie príjmu, jeho zabezpečenie a udržanie sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel (podmienený je riadnou registráciou zmeny podielu na katastrálnom odbore).

Pokiaľ by ste chceli zmeniť pomer delenia príjmov a výdavkov k nehnuteľnosti, museli by ste zmeniť aj spoluvlastnícke podiely zapísané v katastri nehnuteľností.

Aj tu platí, že oslobodenie od dane do výšky 500 eur (nezdaniteľná časť) si pri prenájme nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve osôb môžu uplatniť všetci spoluvlastníci.

Príklad:

Michal s Borisom si dali zapísať do katastra nehnuteľností, že Michalovi bude vždy vyplatených 55% z celkového príjmu a Borisovi zvyšných 45%. Vlani zarobili 11 000 eur na prenájme nehnuteľnosti. Po odpočítaní 2x 500 eur z príjmu (každý má nárok na oslobodenie od dane vo výške 500 eur) je výsledná suma 10 000 eur (11 000 - 1 000).  Michalovi vzhľadom na jeho výšku podielu prináleží 5 500 eur (55% z 10 000) a Borisovi prináleží 4 500 eur ( 45% z 10 000). Tieto sumy nejdú svojvoľne zmeniť, iba ak pomer zmenia na katastri nehnuteľností.

S daňovou stratou nepochodíte

Od 1. januára 2012 si ako daňovník nemôžete pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu. V praxi to znamená, že nemôže podať daňové priznanie s negatívnym základom dane. Daňový úrad Vám uzná len výdavky, ktoré nepresahujú výšku ročného príjmu z prenájmu. Najlepší stav k akému sa môžete dopracovať je nulový daňový základ. V tomto prípade Vám nevzniká povinnosť platiť daň.

Prečítajte si aj prečo odporúčame uzatvárať nájomné zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme TU.