V priemere klientom na provízii ušetríme 2435€
Máte otázku?

Napíšte nám ju sem a my Vám ZADARMO odpovieme

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Daň z predaja nehnuteľnosti a zdravotné odvody

Stiahnuť

Predali ste byt, resp. inú nehnuteľnosť a pýtate sa, či ste povinný zaplatiť daň z predaja? 

Pokiaľ prebehol predaj na základe uzatvorenia kúpnopredajnej zmluvy, podlieha príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti zdaneniu. Sadzba a výpočet dane z predaja nehnuteľnosti je 19 %. Daň sa platí z rozdielu medzi obstarávacou cenou, za ktorú sa nehnuteľnosť kúpili a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť predali.

Zároveň ale existujú podmienky, kedy ste ako daňovník oslobodený od platenia dane z príjmu:

  • Ak predávate nehnuteľnosť po uplynutí 5 ročného obdobia od jeho nadobudnutia (nehnuteľnosť je nezaradená v obchodnom majetku)
  • Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením (resp.postupným dedením) v priamom rade* alebo niektorým z manželov a uplynulo 5 ročné obdobie od nadobudnutia tejto nehnuteľnosti poručiteľom (nehnuteľnosť je nezaradená v obchodnom majetku)
  • po uplynutí 5 ročného obdobia od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku ( nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku)
  • ak bola nehnuteľnosť vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov ( v rámci tzv. reštitučných zákonov)
*O dedení v priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami t.j. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.

Ak spĺňate jednu z vyššie uvedených podmienok, ste od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti oslobodený a takýto príjem v daňovom priznaní neuvádzate.

Naopak, ak ste sa nenašli vo vyššie spomenutých výnimkách, v daňovom priznaní uvádzate príjem z predaja nehnuteľnosti, a k nemu prislúchajúce výdavky v VIII. oddieli daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky.

Vzor:

daň z predaja nehnuteľnosti formulár vzor


Príklad 1: Zdedili ste dom po otcovi v roku 2017, v roku 2019 ho predávate. Váš otec (poručiteľ) dom kúpili v roku 2005. Daň za predaj nehnuteľnosti nemusíte platiť pretože medzi momentom nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom a momentom predaja je viac ako 5 rokov.

Príklad 2: Rovnaký scenár ako vyššie, ale dom ste nezdedili po otcovi, ale po bratovi (t.j. dedením v nepriamom rade). Daň za predaj nehnuteľnosti musíte zaplatiť, pretože medzi momentom nadobudnutia domu v dedičskom konaní (2017) a predajom (2019) uplynulo menej ako 5 rokov. 

V tejto súvislosti je kľúčové definovať moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, od ktorého sa táto 5 ročná lehota odvíja. To závisí od spôsobu, ktorým ste nehnuteľnosť získali, a síce:

  • Ak sa nehnuteľnosť prevádzala na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.  
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia
  • Deň vyradenia z obchodného majetku predávajúceho je deň, kedy fyzická osoba o danej nehnuteľnosti naposledy účtovala alebo ju evidovala v daňovej evidencii.

Zároveň je dôležitý moment, kedy ste nehnuteľnosť predali, a teda kedy vám vznikol príjem - posudzuje sa deň, kedy ste prijali prvú platbu / preddavok, alebo deň kedy ste uzavreli zmluvu o prevode nehnuteľnosti, pričom sa berie do úvahy deň, ktorý nastal skôr.

Zdaňovacie obdobie, kedy ste nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti v tomto prípade nehraje žiadnu rolu.

Uplatnenie výdavkov 

Pokiaľ nespĺňate podmienky pre oslobodenie od platenia dane a podávate daňové priznanie, môžete si uplatniť výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti. Aj tu je dôležité rozlišovať medzi spôsobmi nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.

V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena, 

Medzi výdavky patria aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,

Patria sem aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; kam patrí aj:

  • úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
  • úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Príklad 3: V roku 2016 ste kúpili nehnuteľnosť za 80 000 eur, v roku 2017 ste ju zrekonštruovali za 10 000 eur a v roku 2019 ste ju predali za 110 000 eur.

Keďže ste neboli vlastníkov viac ako 5 rokov, od dane nie ste oslobodený, zároveň si však môžete uplatniť výdavky na rekonštrukciu. V konečnom dôsledku je základ dane 110 000 eur (príjem) - 80 000 eur (kúpna cena)  - 10 000 eur (rekonštrukcia) = 20 000 eur.

Je treba myslieť aj na zdravotné odvody?

Tu budete možno viacerí prekvapení, ale áno, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14 % z vymeriavacieho základu ( 7 % v prípade osoby so zdravotným postihnutím). Zaplatené zdravotné odvody si ale môžete následne uplatniť v daňovom priznaní ako výdavok.

Príklad 4: Kúpili ste nehnuteľnosť v roku 2016 za 45 000 eur, predávate ho v roku 2019 za 60 000 eur. Predávate nehnuteľnosť po 3 rokoch, preto ste povinný zaplatiť daň. Základ dane je 15 000 eur, z čoho Vám vychádza daň (19%) vo výške 2 850 eur. Základ dane sa taktiež rovná vymeriavaciemu základu pre zdravotné odvody (14%), čiže Vám zdravotná poisťovna vypočíta nedoplatok na zdravotnom poistení vo výške 0,14 x 15 000 = 2 100 eur

Zároveň si toto zaplatené poistné (2 100 eur) môžete dodatočne uplatniť v  daňovom  priznaní ako daňový výdavok. Tým pádom sa vám základ dane zníži o túto sumu (na 12 900 eur), a Vy môžete požiadať o vrátenie daňového preplatku vo výške  (2850 - 2451) 399 eur.  

zdroj: Finančná správa, Podnikajte.sk

Nenašli ste čo ste hľadali?

Darovacia zmluva a daň z predaja darovanej nehnuteľnosti

Predávate nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním a nie ste si istý, či vám vzniká daňová povinnosť? Odpoveď na túto otázku, spolu s podmienkami, pri ktorých ste oslobodený od platenia dane, nájdete v našom článku.

Čítať teraz

Daň z nehnuteľnosti po dedení alebo dražbe

Musí platiť daň z nehnuteľnosti daňovník aj pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením, alebo dražbou? Odpoveď nájdete v našom článku.

Čítať teraz

Priznanie k dani z nehnuteľnosti - papierové podanie

Tlačivo nájdete v prílohe nášho manuálu (v úvode), pričom Vás prevedieme jednotlivými krokmi. Nedajte sa odstrašiť počtom strán, nie všetky strany formuláru budeme vypĺňať.

Čítať teraz