Ak hľadáte pre seba nové bývanie a pozeráte ponuku aj medzi novostavbami, určite ste sa stretli s pojmami “byt” a “apartmán”. V nasledujúcom texte Vám vysvetlíme základné rozdiely medzi nimi, ich výhody a nevýhody a na čo si dávať pozor.‍

Na začiatok si zadefinujeme pojmy‍

Byt musí mať obytnú plochu minimálne 16 m² a najmenšia izba nesmie mať menej ako 8 m². Jeho hlavná funkcia je trvalé bývanie a musí spĺňať hygienicko-technické normy. Najčastejšie sa spomína svetlotechnika, ktorá hovorí o tom, že najmenej 1/3 plochy bytu musí byť presvetlená denným svetlom, a to min. 1,5 hod denne.‍

Apartmán je nebytový priestor (používajú sa aj pojmy ako štúdio, ateliér,... ) a nie je vhodný na celoročné užívanie (skôr iba sezónne). V praxi to tak samozrejme častokrát nefunguje, vzhľadom na absenciu kontrolného mechanizmu. Plocha apartmánov sa započítava do občianskej vybavenosti. 

Nakoľko stavebný zákon, katastrálny zákon a ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem apartmán, jeho zápis na LV nieje vždy jednotný. Najčastejšie sa apartmán kolauduje ako “nebytový priestor”, ale v niektorých prípadoch (napr. ako v prípade popísanom nižšie v bode 1) sa stretnete aj so zápisom ako “byt” a v poznámke LV je uvedené “apartmán”.

V prípade, že sa chystáte na predaj alebo kúpu, vždy odporúčame vykonať kontrolu listu vlastníctva. Použite na to náš rýchly návod TU. Ako bol bytový alebo nebytový priestor skolaudovaný, nájdete v tejto sekcii:

V tomto prípade zodpovedá druh nebytového priestoru 12 - iný nebytový priestor, pričom druh stavby, v ktorom sa nachádza je "Budova ubytovacieho zariadenia". Ide o stavby projektu Nový ružinov a klienti tu majú úspešne nahlásený trvalý pobyt

‍

Dôvody prečo vznikajú apartmány

1. Najčastejším dôvodom býva, že developer je viazaný územným plánom, ktorý mu určuje presný percentuálny podiel podlahových plôch určených na bývanie a na občiansku vybavenosť. Ak je toto jediný dôvod, prečo daný priestor developer kolauduje ako apartmán, je veľmi pravdepodobné, že apartmán spĺňa všetky svetlotechnické normy a nie je tu žiaden rozdiel oproti bytu.
2. Ďalším, nemenej častým dôvodom býva, že priestor nespĺňa svetlotechnické normy potrebné na byt. Tento rozdiel oproti bytu však môže byť úplne minimálny (potrebných je 90min priameho svetla, možno, že v danom apartmáne je to len 85min), ale priestor už nespĺňa normu a nemôže byť skolaudovaný ako byt. Najčastejšie ide o priestory orientované na sever, prípadne nachádzajúce sa na spodných podlažiach. Ďalšia problematická oblasť v rámci hygienických predpisov môže byť aj výška hluku. 
3. Keďže apartmány sú brané ako občianska vybavenosť, sú na nich pri posudzovaní potreby parkovacích miest kladené nižšie požiadavky. V niektorých prípadoch je aj tento aspekt pre developera kľúčový a volí radšej cestu predaja apartmánov ako budovania ďalších parkovacích miest.

Apartmán a trvalý pobyt

Zákon (253/1998 §3) hovorí, že “trvalý pobyt má občan len v budove, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.” Táto definícia je veľmi vágna a dáva úradníkom priestor na rozdielny výklad, je potrebné si preveriť možnosť prihlásenia trvalého pobytu na príslušnom miestnom úrade. 

Z tejto definície vyplýva, že ak je v budove akýkoľvek podiel funkcie bývania a je v nej aspoň jeden byt, miestny úrad by nemal robiť problém pri prihlásení trvalého pobytu aj na apartmán. V praxi sa však často stretávame, že miestny úrad argumentuje tým, že apartmán je nebytový priestor, teda nie je určený na trvalé bývanie a prihlásenie trvalého pobytu vám nedovolia.

Výhody a nevýhody

Najväčšou výhodou apartmánov je vo väčšine prípadov ich cena. Toto pravidlo síce nie je 100%, ale mnoho developerov prihliada pri cenotvorbe aj na obmedzenia spojené s apartmánom a v konečnom dôsledku viete ušetriť, v porovnaní s kúpou bytu s podobnými parametrami, nemalé peniaze.

To, že apartmán je nebytový priestor môže byť aj výhoda, v prípade ak ho kupujete na podnikateľské účely, prípadne na spoločnosť, ktorá je platcom DPH. Tu vzniká možnosť odpočtu DPH. Viac o zaradení nehnuteľnosti do majetku spoločnosti a iné okolnosti TU.

Ak snívate o byte zaliatom slnkom, ale vami vybraný priestor je vedený ako apartmán z dôvodu nevyhovujúcej svetlotechniky, na svoje si určite neprídete. Ale ak preferujete v lete tieň a vyhýbate sa vyhriatym bytom, budete spokojný aj s apartmánom. 

Čo sa týka nevýhod, tak tou hlavnou bude práve problematika trvalého pobytu, ako sme už spomínali vyššie. Ak sa Vám trvalý pobyt nepodarí vybaviť, je stále možnosť zriadiť si virtuálny pobyt v danej mestskej časti, čo v dnešnej dobe nie je žiaden problém.

Ďalšou nevýhodou môže byť aj parkovanie. Pri developerských projektoch kúpa apartmánu, narozdiel od bytu, nebýva podmienená kúpou parkovacieho státia. Z tohto dôvodu odporúčame si overiť možnosti parkovania v okolí.  

A samostatná kapitola je financovanie kúpy apartmánu hypotékou. Častokrát sa stretnete s prísnejšími podmienkami a horšími úrokovými sadzbami ako pri kúpe bytu. Avšak, v prípade, že kupujete úplne novú nehnuteľnosť a projekt má svoju financujúcu banku, získanie úveru nebýva o nič zložitejšie ako pri bytoch.

Okrem toho, na apartmán, ako na nebytový priestor, sa s najväčšou pravdepodobnosťou vzťahuje iná (vyššia) daň z nehnuteľnosti ako na byt. V súčasnosti zaplatíte v Bratislave za nebytový priestor dvojnásobne vyššiu daň ako za byt. Napriek tomu sa rozprávame zväčša o sume v desiatkach eur, preto tento fakt nebýva rozhodujúce kritérium, avšak treba aj na to myslieť.

Taktiež treba brať do úvahy rozdiely vo výpočte predpisov zálohových platieb oproti bytom. Preto je určite na mieste pýtať sa aj na výšku zálohových platieb.

Odporúčanie na záver

Či už vás zaujal apartmán priamo u developera, alebo v ponuke realitnej kancelárie, pýtajte sa na dôvody, prečo je daný priestor vedený ako apartmán. Ak kupujete nehnuteľnosť “z papiera” ( tzn. ešte nie je postavená) od developera či RK, a tvrdia vám, že dôvod prečo je nehnuteľnosť vedená ako apartmán je len územný plán, pokojne si vypýtajte svetlotechnickú a hlukovú štúdiu. Ak ju náhodou nemajú vypracovanú (keďže na apartmány potrebná nie je), skontrolujte si svetové strany, opýtajte sa, či hneď vedľa nemá vyrásť ďalšia budova, prípadne si to overte na príslušnom stavebnom úrade. Taktiež odporúčame si skontrolovať okolie (diaľnica, železnica, iný zdroj hluku). 

Vo väčšine prípadov sa stretávame s menej závažnými dôvodmi, prečo je priestor vedený ako apartmán. Preto sa netreba apartmánov hneď obávať, stačí byť len obozretný. V konečnom dôsledku môže ísť o veľmi dobrú kúpu.