MENU
Existujú tri možnosti, ktoré Vám umožňujú predať Vašu nehnuteľnosť, na ktorej máte záložné právo v prospech financujúcej banky.
Táto možnosť patrí medzi najbežnejšie a najvyužívanejšie spôsoby. Predaj Vašej nehnuteľnosti si naplánujete tak, aby ste z predajnej ceny splatili hypotéku. Kupujúci musí poukázať vlastné prostriedky alebo načerpá hypotéku (v prípade financovania formou hypotéky) na prechodný účet. Ten vytvorí banka, ktorá má záložné právo na nehnuteľnosti v rámci tzv. vyčíslenia (dochádza k iniciovanému zosplatneniu úveru zo strany predávajúceho). Tento dokument Vám banka vydá na požiadanie do 3 týždňov (v závislosti od banky a termínu Vašej pravidelnej splátky). Výška zostatku úveru sa uvedie v kúpnej zmluve ako jedna z tranží (úhrada kúpnej ceny v krokoch), pričom táto nikdy neputuje na účet predávajúceho, ale priamo k veriteľovi – banke, ktorá má záložné právo na nehnuteľnosti. Takto sa zabezpečí bezpečné vyplatenie úveru a odťaženie nehnuteľnosti.
Zvyšná časť kúpnej ceny, čiže rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkom úveru, bude poslaná priamo na účet predávajúceho (prípadne do notárskej úschovy s podmienkou uvoľnenia po prepise vlastníka). Splatením úveru predávajúceho dochádza k zániku pôvodného záložného práva, ktoré vykoná kataster na základe kvitancie vydanej bankou. Tú posiela banka priamo na kataster. Kvitancia sa vystavuje až po uplynutí posledného možného termínu uvedenom na vyčíslení a treba počítať s pár pracovnými dňami pre doručenie na kataster. Je to bežná prax, že kupujúci nadobúda nehnuteľnosť s ešte vyznačenou ťarchou pôvodnej banky. No po novelizácii katastrálneho zákona v Októbri 2018 sa skrátila lehota na výmaz záložného práva z pôvodných 60 dní na 5 dní.
Váš úver môžete preniesť buď na nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte a nemáte na nej žiadne záložné právo, alebo na nehnuteľnosť inej osoby s jej súhlasom. Pri tomto postupe je prvoradý znalecký posudok, v ktorom súdny znalec ohodnotí Vašu nehnuteľnosť, aby banka vedela posúdiť či má primeranú hodnotu k zostatku a je vhodným ekvivalentom ako zábezpeka. Následne požiadate Vašu banku o zmenu predmetu záložného práva. Po schválení novej nehnuteľnosti banka vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré je potrebné podpísať vlastníkom, ktorý nehnuteľnosť zaťažuje a podať na kataster v rámci návrhu na vklad záložného práva. Po tomto kroku banka vystaví kvitanciu na pôvodne založenú nehnuteľnosť ( doklad o výmaze záložného práva), ktorú pošle na kataster. Kataster na základe kvitancie uvoľní záložné právo a vykoná výmaz záložného práva na pôvodnej nehnuteľnosti.
Táto možnosť je najmenej využívaná, avšak je to tiež jedna z možností splatenia dlhu. V tomto prípade sa nový kupujúci stane aj novým dlžníkom Vášho úveru a pokračuje ďalej v splácaní pôvodného úveru.
Vaša banka si preverí či je nový kupujúci schopný splácať hypotéku. Je však aj možnosť, že kupujúci nebude spĺňať niektorú z podmienok Vašej banky a preto banka zamietne zmenu dlžníka. Tento spôsob je hlavne výhodný preto, že Vy ako majiteľ ušetríte na poplatkoch za predčasné splatenie úveru. Ten sa štandardne pohybuje na úrovni 1% zostatku. To znamená, že ak je Váš zostatok 100.000€ tak Vám banka za predčasné splatenie zaúčtuje ešte poplatok 1000€. Ide však o zriedka využívaný spôsob, nakoľko sa podmienky úverov každým obdobím zlepšujú a s novou hypotékou často získate aj ďaleko lepšie podmienky ako máte aktuálne. Na rovnakom princípe sa nesie aj trend refinancovania hypotéky. Okrem toho sa k tejto forme riešenie vyjadrujú banky individuálne v zložitejšom a zdĺhavejšom procese.
